나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123872 [6] 서울특별시 중랑구 면목동 1112 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123872 [6] 서울특별시 중랑구 면목동 1112 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경123872
• 주소: 서울특별시 중랑구 면목로66길 51-4, 5층501호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매3계 2024타경123872 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목로66길 51-4, 5층501호 | 감정가: 177,000,000원 | 최저가: 90,624,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123872 (6)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1112 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 19.48㎡ (약 5.89평)

토지지분: 19.48㎡ (약 5.89평)

건물면적: 20.87㎡ (약 6.31평)

건물지분: 20.87㎡ (약 6.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웰OOOOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경 (입지조건)

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, 지하철 7호선 면목역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 중, 소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 시장, 공원, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 다양한 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장과 지하철 7호선 면목역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

1.4. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 5층 501호입니다.

외벽은 스톤보드 마감, 내벽은 벽지도배 및 주방 일부 타일 마감, 바닥은 비닐시트 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 시공되었습니다.

다만, 감정평가 요약에 따르면 장기간 방치되어 건물의 관리 상태가 불량하며, 정상적인 이용을 위해서는 천정, 바닥, 벽지 등의 보수가 필요할 것으로 판단됩니다.

1.5. 이용상태 (내부)

다세대주택으로 이용 중입니다.

구체적인 내부 구조는 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 통상적인 다세대주택 형태로 구성되어 있을 것으로 보입니다.

제공된 건물면적은 20.87㎡ (약 6.31평)입니다.

1.6. 설비내역

도시가스보일러를 이용한 난방 시설을 갖추고 있습니다.

위생, 급배수 및 급탕 설비가 구비되어 있습니다.

1층에 주차장 시설이 있습니다.

1.7. 토지 이용 현황

본건 토지는 사다리형이며, 인접 토지와 등고평탄하게 조성되어 공동주택(다세대주택) 부지로 이용되고 있습니다.

서측으로는 노폭 약 3.5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역(면목본동 모아타운), 과밀억제구역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 현재는 허가 대상이 지목이 도로인 경우에 한하며, 기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지입니다.

1.9. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

임의경매 절차상 통상적으로 경매 완료 시 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되는 것으로 예상되나, 정확한 권리관계는 현황조사서 및 매각물건명세서 등을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

임대차 관계는 조사 결과 미상으로, 인수되는 임차인이 있는지 여부를 철저히 파악해야 합니다.

1.10. 상권분석

면목역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 공존하고 있습니다.

인근에 학교와 시장이 있어 배후 수요가 탄탄하며, 대중교통 접근성이 우수하여 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.11. 생활정보

지하철 7호선 면목역 및 다수의 버스 노선을 이용한 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

인근에 상업 시설, 병원, 은행, 주민센터 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

녹지 공간으로 중랑천 등 접근 가능한 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.12. 잠재적 리스크

건물 관리 상태 불량: 감정평가서상 건물이 장기간 방치되어 관리 상태가 불량하며, 수리 비용이 상당할 수 있습니다. (천정, 바닥, 벽지 등)

미상 임대차 관계: 현재 점유자 및 임차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 일부 지목의 경우 거래 시 허가가 필요할 수 있어, 향후 거래 시 확인이 필요합니다. (단, 현재는 지목이 도로인 경우에 한함)

소규모주택정비 관리지역: 향후 정비 사업 진행 시 건물 이용에 변동이 있을 수 있습니다.

1.13. 혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.14. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 면목역 역세권에 위치하여 교통 및 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 건물의 노후화 및 관리 상태 불량이 심각하여 상당한 수리 비용이 예상되는 점, 임대차 관계 파악이 필요한 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

적절한 수리를 통해 주거 환경을 개선한다면, 지역 시세에 맞는 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.15. 투자 포인트

지하철 7호선 면목역 역세권의 입지적 가치

향후 재개발 또는 소규모 정비사업 추진 가능성 (면목본동 모아타운 지역)

적정 수준의 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력

현재 감정가를 바탕으로 한 시세 대비 저평가 가능성

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계