나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경1064 [1] 서울특별시 송파구 문정동 1 문정래미안아파트 118동 15층1501호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경1064 [1] 서울특별시 송파구 문정동 1 문정래미안아파트 118동 15층1501호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매5계 2022타경1064 | 소재지: 서울특별시 송파구 문정로 83, 118동 15층1501호 (문정동,문정래미안아파트) | 감정가: 1,650,000,000원 | 최저가: 1,650,000,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서: 서울동부지방법원 2022타경1064 (1)

1.1. 물건 개요 및 권리 관계

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 1 문정래미안아파트 118동 15층1501호

용도: 아파트

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경1064 (1)

감정가: 1,650,000,000원

매각대상: 토지/건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자/채무자/소유자: 변OO / 허OO / 허OO

특이사항: 지분매각 (주의사항: 지분매각임)

토지 면적: 61.85㎡ (지분율: 4638.75)

건물 면적: 150.58㎡ (지분율: 11293.5)

1.2. 입지 조건 및 현황 분석

최고의 입지:

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문정초등교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용건물, 아파트단지, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 버스정류장까지 도보 약 3-4분, 지하철 3호선 "경찰병원역"까지 도보 약 3-4분, 5호선 "개롱역" 및 8호선 "문정역"까지 도보 약 15-17분 정도 소요됩니다. 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

건물의 구조 및 이용상태:

2000년 건축된 철근콘크리트구조 19층 건물 내 15층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 시멘트몰탈위페인팅, 창호는 하이샷시 창호 마감입니다.

이용상태는 현관1, 방5, 주방겸식당1, 거실1, 욕실겸화장실2, 드레스룸1, 발코니3, 전실1 등으로 탐문됩니다.

상·하수도, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 열병합식지역난방 방식입니다.

토지의 형상 및 이용상태:

사다리형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2. 권리 분석

2.1. 권리 관계의 명료성

본 경매는 소유자 허OO의 지분에 대한 부동산 강제경매입니다.

소유자와 채무자가 동일합니다.

매각대상은 토지와 건물의 지분(토지 지분율 4638.75, 건물 지분율 11293.5)입니다.

2.2. 잠재적 리스크 (지분 매각)

본건은 '지분 매각'이라는 가장 큰 특이사항을 가지고 있습니다. 지분 매각의 경우, 낙찰자가 해당 부동산 전체를 온전히 소유하는 것이 아니므로, 향후 다른 공유자(지분권자)와 협의를 통해 지분을 매수하거나 (협의 매수), 또는 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 부동산 전체를 현금화하여 지분만큼 나누는 절차(경매)를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

임대차 관계:

임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 보증금 전액을 인수해야 할 수 있으므로, 해당 사항에 대한 추가적인 임장 및 조사가 반드시 필요합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건은 주거 중심의 아파트 단지에 위치하고 있습니다. 단지 인근에 상업용 및 업무용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설) 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

생활 정보:

교육 시설로는 "문정초등교"가 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 공원 등 휴식 공간이 있으며, 주거 환경으로서의 인프라는 양호할 것으로 예상됩니다.

주요 법적 규제로는 제3종일반주거지역에 속하며, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 각종 군사시설 보호법에 따른 제한 구역에 해당합니다. (공부와의 차이는 없다고 보고됨.)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

지분 매각 특성상 일반 매각 물건 대비 낮은 경쟁률과 감정가 대비 낮은 낙찰 가능성이 있을 수 있습니다.

서울 송파구 문정동이라는 우수한 입지적 가치(대규모 아파트 단지)를 보유하고 있습니다.

향후 공유물 분할을 통한 현금화 또는 다른 공유자와의 협의를 통한 지분 통합 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 핵심 지역의 아파트 지분 물건으로, 높은 입지적 가치에 비해 '지분 매각'이라는 특성으로 인해 권리 분석 난이도가 높아 초보 투자자에게는 다소 부담스러울 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는,

1) 나머지 지분권자의 현황 및 협상 가능성 파악

2) 임대차 관계에 대한 명확한 조사

3) 공유물 분할 청구 소송 진행 시 소요될 시간과 비용을 고려한 철저한 수익성 분석

이 선행되어야 합니다. 지분 투자 경험이 있거나, 권리 관계 해결에 능동적인 접근이 가능한 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계