나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경2053 [1] 충청남도 예산군 예산읍 향천리 18 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 충청남도 예산군 예산읍 향천리 소재 "향천사" 남동측 인근 내에 위치하며, 주위 는 전, 답 등의 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지 인근까지 제반 차량 접근이 가능하나, 버스정류장이 원거리에 소재하는 등 교통상 황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1,2,3) : 대체로 부정형의 완경사지로서, 현황 "도로 등"으로 이용중임. 기호(4,9~12) : 대체로 부정형의 급경사지로서, 현황 "전, 묵전, 자연림 등"으로 이용중임. 기호(5~7) : 대체로 부정형의 완경사지로서, 현황 "주거나지 등"으로 이용중임. 기호(8) : 대체로 부정형의 완경사지로서, 현황 "묵전 등"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,3) : 본건이 도로임. 기호(4,8,9,10,11,12) : 지적상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진,출입이 가능함. 기호(5,6,7) : 본건 북측으로 로폭 약 3~4m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,5,6,7) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4,8,9,10,11,12) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

제시외 수목(은행나무 등), 제시외 관정 등이 소재함.

공부와의 차이

대상토지(8,9,10,11)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부가 "묵전 및 자연림 등으로 이 용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 목록 12 지상의 제시외 관정 매각 포함
- 목록 12 지상의 비닐하우스 2동은 매각 제외
- 목록 1~3 현황 '도로 등'으로 이용 중임
- 목록 9~12 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전, 묵전, 자연림 등'으로 이용 중임
- 목록 4는 감정평가 시 인접 필지의 하천정비사업으로 암석 등을 쌓아놓는 등 현황 '잡종지 등'의 상태이나, 정비사업이 종료된 수 원상복구 예정인 것으로 조사됨
- 목록 4, 9~12 : 지적상 맹지이나 인접필지를 통하여 진.출입이 가능함
- 목록 4, 9~12에 대하여 농지취득자격증명 필요(증명서를 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금 몰수), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2024타경2053 (1)

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 향천리 18

용도: 전 (농지)

감정가: 636,165,000원

토지면적: 7,129.00㎡ (약 2,156.67평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 충청남도 예산군 예산읍 향천리 소재 "향천사" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 전, 답 등의 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 지역으로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 제반 차량의 접근은 가능하나, 버스정류장이 원거리에 소재하여 교통 상황은 다소 불편합니다. [cite: original data]

도로: 일부 토지(목록 4, 9~12)는 지적상 맹지이나 인접 필지를 통하여 진출입이 가능합니다. 일부 토지(목록 1~3)는 현황 '도로 등'으로 이용 중이며, 목록 5~7 토지는 북측으로 폭 약 3~4m의 포장도로가 소재합니다. [cite: original data]

3. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리: 2022.06.13. 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을7)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

등기사항 요약:

1997-07-21: 김동욱 지분 전부 이전 (이만구) - 협의분할 상속

2021-06-22: 소유권 이전 (농업회사법인도시농부주식회사) - 교환

2021-12-01: 소유권 일부 이전 (농업회사법인보타닉주식회사) - 매매 금111,500,000원

2022-06-13: 농업회사법인도시농부주식회사 지분 전부 이전 (농업회사법인보타닉주식회사) - 교환

2022-06-13: 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사) - 금552,000,000원 (말소기준권리)

2022-06-21: 지상권 설정 (전남동부수산업협동조합) - 공동담보목록 (말소)

2023-11-06: 농업회사법인보타닉주식회사 지분 압류 (남동구) - 세무 2과 (말소)

2024-06-11: 임의경매 개시 결정 (전남동부수산업협동조합) - 486,964,330원 (본건 경매 사건)

채권 총액: 552,000,000원 (근저당권 금액 기준)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인 없음.

기타 사항: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 상권분석

현황 이용: 대상 토지는 공부상 '전'이나, 현황은 '도로 등', '전, 묵전, 자연림 등', '주거나지 등', '묵전 등'으로 다양하게 이용 중입니다. [cite: original data]

지역적 특성: 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 주위는 농경지, 농가주택, 자연림으로 형성되어 있습니다. [cite: original data]

개발 가능성: 예산군에서 여러 개발 사업을 추진 중이며, 특히 폐지된 충남방적 부지를 문화, 관광, 상업, 체험 복합단지로 개발하려는 구상이 있습니다.. 예당호 및 봉수산 등 지역 관광 자원도 보유하고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인근 시설:

* 공업 시설: 예산읍 향천리 227번지에 비철금속 관련 공장이 소재하는 등 일부 공업 시설이 인근에 있을 수 있습니다.

* 관광/문화 시설: 향천사(사찰)가 인근에 위치하며, 예당호, 봉수산 자연휴양림 등 주요 관광지가 차량 이동 거리에 있습니다.

* 주요 기반 시설: 예산종합병원이 지역 내 주요 의료 시설 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 버스 정류장이 원거리에 위치하여 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 차량 접근은 용이하며, 주요 도로망과의 연계성은 양호한 편입니다. [cite: original data, 20]

의료: 예산종합병원이 인근에 위치하여 응급 및 일반 진료가 가능합니다.

편의시설: 지역 내 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. [cite: original data]

관광/휴양: 예당호, 봉수산 자연휴양림 등과 가까워 주말 레저 활동이나 휴양을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명: 목록 4, 9~12 토지에 대해 농지취득자격증명 필요. 미제출 시 매수보증금 몰수 및 원상회복명령 발하여질 가능성이 있습니다. [cite: original data, 10, 13]

현황과 공부상 지목 불일치: 일부 토지는 공부상 '전'이나 현황 '묵전, 자연림 등'으로 이용 중입니다. [cite: original data]

지적상 맹지: 목록 4, 9~12는 지적상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다. [cite: original data]

매각 제외 물건: 목록 12 지상의 비닐하우스 2동은 매각에서 제외됩니다. [cite: original data]

원상복구 가능성: 목록 4 토지는 하천정비사업으로 암석 등이 쌓여있으나, 정비사업 종료 후 원상복구 예정으로 조사되었습니다. [cite: original data]

이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당합니다. (목록 3은 준보전산지 포함) [cite: original data]

자연재해 위험: 과거 집중호우 시 인근 지역에서 피해가 발생한 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 향천리 소재 토지 매각 건으로, 넓은 면적의 농지를 포함하고 있습니다. 주위 환경은 농경지와 자연림 위주로 형성되어 있으며, 차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편한 입지입니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수할 권리는 없습니다.

주요 리스크 요인은 농지취득자격증명 미필 시 매수보증금 몰수 및 원상회복명령 가능성이 있다는 점이며, 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 상이하고 지적상 맹지인 부분도 있습니다. 또한, 비닐하우스 2동이 매각 제외 대상임을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 토지: 7,129㎡ (약 2,156.67평)의 넓은 면적을 취득할 수 있습니다. [cite: original data]

지역 개발 잠재력: 도시지역, 자연녹지지역에 포함되어 있으며, 예산군에서 추진 중인 개발 사업(구 충남방적 부지 개발 등)과 연계하여 향후 지역 발전 및 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

관광 자원 접근성: 예당호, 봉수산, 수덕사 등 주요 관광 명소와 인접하여 관광 관련 개발 또는 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

다양한 현황 이용: 현재는 농경지, 임야, 일부 도로 등으로 이용 중이나, 토지 이용 계획상 개발 가능성이 존재합니다. [cite: original data]

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 636,165,000원을 기준으로, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 농지 취득 자격 증명 확보 여부: 성공적인 취득을 위해 필수적이며, 미확보 시 매수 보증금 몰수 및 원상회복 명령 등의 위험이 있습니다. [cite: original data, 10, 13]

* 현황 이용 상태: 공부상 지목(전)과 현황(묵전, 자연림 등)의 차이 및 토지 이용의 제약 사항(가축사육제한구역, 준보전산지 등)을 고려해야 합니다. [cite: original data]

* 지적상 맹지: 인접 필지를 통한 진출입은 가능하나, 향후 건축 등 개발 시 용도지역 상 제한이 있을 수 있습니다. [cite: original data]

* 입지 조건: 농경지 및 자연림 위주 지역으로, 상업 및 주거 중심의 개발보다는 농업 관련 시설 또는 자연 친화적 개발에 더 적합할 수 있습니다. [cite: original data]

* 주변 시세 및 개발 동향: 예산군 내 유사 필지 거래 사례, 개발 사업 진행 현황 등을 면밀히 조사하여 가치를 평가해야 합니다. (인근 '향천리 전원주택' 매매 사례 45,000만원는 본건과 직접 비교하기 어려우나, 지역 내 부동산 가치 파악에 참고할 수 있습니다.)

* 매각 제외 물건: 비닐하우스 2동은 매각 대상에서 제외되므로, 실제 매수 대상이 아닌 부분을 고려해야 합니다. [cite: original data]

정확한 입찰가 산정을 위해서는 법률적, 기술적, 시장 분석 전문가의 도움을 받아 상세한 현장 조사 및 권리 분석을 수행하는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.