나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15717 [3] 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 663-7 전 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15717 [3] 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 663-7 전 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매4계 2025타경15717 | 소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 663-7 | 감정가: 296,584,000원 | 최저가: 296,584,000원 | 용도: 전

1. 홍성지원 2025타경15717 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15717 (3)

소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 663-7

용도: 전 (일부 도로 현황)

감정가: 296,584,000원

토지면적: 1636.00㎡ (약 494.74평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 신OO

채무자: 박OO

채권자: 웅OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요.

주의사항: 일괄매각. 목록 4는 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중임. 목록 5는 현황 '전'으로 이용 중임. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수. 목록 4는 농로로 미사용 시 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 보령시 웅천읍 독산리에 위치하며, '독대섬' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 펜션 등 숙박시설, 음식점, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 특히 독대섬은 붉게 물드는 낙조로 유명하며, 썰물 때 육지와 연결되는 독특한 지형으로 해산물 채취나 낚시 등 해양 활동을 즐길 수 있는 관광 명소입니다. 인근에는 독산해수욕장, 무창포해수욕장 등 다양한 해변과 관광지가 밀집해 있어 관광객들의 발길이 이어지는 곳입니다. 다만, 본 물건의 일부 토지는 '웅천사격장' 제3종 소음대책구역에 해당하여 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.3. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 서해안고속도로 무창포IC가 가까워 광역 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 토지 이용 현황 및 제한 사항

본 물건은 토지거래 시 농지취득자격증명이 필요한 농림지역 및 계획관리지역에 속해 있습니다.

목록 4의 토지는 공부상 지목은 '전'이나, 현재는 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

목록 5의 토지는 현황 '전'으로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 다음과 같습니다.

- 일련번호(1,2) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역, 농업진흥구역, 폐광지역진흥지구.

- 일련번호(3,4) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역, 폐광지역진흥지구.

특히, 군사격장(웅천사격장) 제3종 소음대책구역에 포함되어 있어 해당 소음 발생의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 '웅OOOOOOO'입니다. 소유자는 '신OO'이며, 채무자는 '박OO'입니다. 중복병합사건으로 진행되므로, 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다. 임대차 관계는 조사 결과 미상입니다.

1.6. 상권분석

물건지 인근은 펜션, 음식점 등 관광객을 대상으로 하는 상업시설이 혼재되어 있어 관광 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, '독대섬'과 같은 주변 관광 명소는 지속적인 방문객 유입을 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

보령시 웅천읍 지역은 해안가와 인접하여 자연환경이 우수하며, 독산해수욕장, 무창포해수욕장 등이 가까이 위치해 있어 해양 레저 활동을 즐기기에 좋습니다. 다만, 군사격장 인근으로 소음 피해 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되는 매우 강력한 제약이 따릅니다.

현황도로 토지의 원상회복 가능성: 목록 4(현황 도로)의 토지가 농로로 사용되지 않을 경우, 원상회복명령이 내려질 수 있어 추가적인 비용이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

군사격장 소음: '웅천사격장' 제3종 소음대책구역에 포함되어 있어, 사격 훈련 등으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

중복병합사건: 사건이 중복 병합되어 진행되므로, 복잡한 법적 절차나 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

용도 변경 가능성: 현재 '전'이나 '도로'로 이용되는 토지가 향후 계획관리지역 등을 활용한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

관광지 인접성: 독대섬, 독산해수욕장 등 관광 명소 인근에 위치하여 관광객 유입을 활용한 사업 구상 또는 전원생활 공간으로의 활용이 가능합니다.

매력적인 자연환경: 아름다운 해안 경관과 어우러진 지역으로, 휴양 또는 주거 목적의 투자 가치가 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 충남 보령시 웅천읍 독산리에 위치한 토지로, 관광지 인근에 자리하고 있으며 일부는 현황 도로로 이용되는 독특한 특징을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 9천여만 원 수준이며, 토지면적은 약 494.74평입니다. 주변은 펜션, 농경지 등이 혼재되어 있어 관광 및 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못하면 매수보증금이 몰수되는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 현황 도로로 이용되는 토지가 농로 외의 용도로 사용될 경우 원상회복 명령이 내려질 수 있다는 점, 군사격장 소음대책구역에 포함되어 있다는 점 등을 신중하게 고려해야 합니다.

투자 관점에서는 주변 관광자원과의 연계, 향후 용도 변경 가능성 등을 기대해 볼 수 있으나, 위에 언급된 각종 제약사항과 위험 요소를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계