나이스옥션 법원경매 영월 2024타경33427 [3] 강원특별자치도 영월군 남면 토교리 652 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 영월군 남면 토교리 소재 "토교3리마을회관" 남서측 근거리(일련번호1,6,7), 남측 근거리(일련번호2,3,4) 및 남서측 인근(일련번호5)에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형 완경사지로서 전(임야화된 휴경지) 및 현황 일부 도로로 이용 중인 것으로 판단되며,
일련번호(2): 사다리형 완경사지로서 전(임야화된 휴경지)으로 이용 중이며,
일련번호(3-7): 부정형 완경사지로서 전(임야화된 휴경지)으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 지적도상 맹지이나 현황 본건 서측으로 폭 2m내외의 도로(본건 일부 포함)가 소재하며,
일련번호(2-7): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1-4,6,7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2000M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

일련번호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2000M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호(1): 공부상 지목은 전이나 현황 일부 도로로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영월지원 2024타경33427 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

매각대상: 토지매각

감정가: 28,574,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 영월군 남면 토교리 652

용도: 전 (농경지)

토지면적: 2198.00㎡ (약 665평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면 본건은 토교3리마을회관 남서측 및 남측 근거리에 위치하며, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통은 불편한 편입니다. 토지는 전(임야화된 휴경지) 또는 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 영월군 남면 토교리 소재지로, 주변은 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 비교적 한적한 농촌 지역에 해당합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 부정형 또는 사다리형의 완경사지로, 공부상 지목은 '전'(농경지)이나 현황 임야화된 휴경지 또는 일부는 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 및 지적도상 현황

일련번호 1번 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 서측으로 폭 2m 내외의 도로(본건 토지 일부 포함)가 소재합니다. 나머지 일련번호 2번~7번 토지는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리(갑구 4번 가압류)보다 선순위인 '갑구 2번 소유권이전청구권가등기'가 존재합니다. 이 가등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이 가등기가 담보 가등기인지 순위 보전 가등기인지에 관한 신고가 없으며, 만약 매매 예약 완결 시 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

총 등기부채권액은 724,559,824원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인은 없는 것으로 보이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지로, 상업 시설이나 일반적인 상권이 발달한 지역은 아닙니다. 주변은 농경지와 임야, 주택 위주로 형성되어 있어, 상업적 가치보다는 농업 관련 또는 전원생활 용도로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

지역 특성상 주변 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다. 가까운 편의시설은 영월군 남면 소재지의 읍면사무소, 소규모 상점 등을 이용해야 할 것으로 보입니다. 차량을 이용하면 영월 시내 또는 인근 제천 시내까지 이동 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 물건은 '전'(농경지)으로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 있을 수 있으므로, 입찰 전 해당 읍·면사무소에 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 (Landlocked Property)

대부분의 토지(일련번호 2-7번)가 지적도상 맹지이므로, 건축 등 토지 이용 시 도로 접근성에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 선순위 가등기 인수 (매우 중요)

갑구 2번 소유권이전청구권 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 만약 해당 가등기가 매매예약의 완결을 의미한다면, 매수인은 소유권을 상실하게 될 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.4. 기타 제한사항

본 토지는 계획관리지역이며, 여러 구간의 가축사육제한구역에 해당됩니다. 또한, 일부 토지는 '영농여건불리농지'로 지정되어 있습니다. 영월 지역 일부에서는 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 설치 관련 주민 반대 및 환경 문제에 대한 논의가 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농경지로서, 광활한 면적을 가지고 있으나 지적도상 맹지이며, 무엇보다 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기가 존재하여 소유권 상실의 위험이 매우 큰 물건입니다. 농지로서의 활용도 및 가등기의 정확한 성격을 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 중대한 권리 관계를 제외하고 본다면, 자연환경이 우수한 영월 지역의 토지라는 점은 긍정적일 수 있으나, 현 시점에서는 권리관계의 불확실성으로 인해 투자가 매우 신중하게 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농경지: 2198㎡ (약 665평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 자연환경: 조용하고 한적한 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 28,574,000원입니다.

단, 본 물건은 선순위 가등기 인수라는 매우 중대한 권리상의 위험이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감안하여 매우 낮은 수준에서 입찰가를 고려해야 합니다. 가등기의 정확한 성격(담보 가등기 또는 소유권 이전 예약) 및 말소 가능성 등을 철저히 조사 후, 최대한 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 현재로서는 제시된 감정가보다 현저히 낮은 금액으로의 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.