나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123872 [4] 서울특별시 중랑구 면목동 1112 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123872 [4] 서울특별시 중랑구 면목동 1112 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경123872
• 주소: 서울특별시 중랑구 면목로66길 51-4, 3층302호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매3계 2024타경123872 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목로66길 51-4, 3층302호 | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 106,496,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울특별시 중랑구 면목동 1112 3층302호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123872 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웰OOOOOOOOOO

1.1. 2.물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1112 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000 원

토지면적: 22.60㎡ (약 6.84평)

토지지분: 22.600000000000005㎡ (약 6.84평)

건물면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

건물지분: 24.22㎡ (약 7.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3.감정평가 요약

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 면목역(7호선) 남동측 인근에 위치한 공동주택(다세대주택)입니다. 주위는 점포, 근린생활시설, 학교, 시장, 공원, 아파트 등 다양한 시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 면목역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 스톤보드, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 비닐시트, 창호는 하이샷시 이중창호로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 호수별로 방 1~2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다. 도시가스 보일러 난방시설이 갖추어져 있으며, 1층에는 주차장 시설이 있습니다. 토지는 사다리형으로 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 3.5미터의 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역(모아타운), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(일부)에 해당합니다. 감정평가서에 따르면, 본 건물은 장기간 방치되어 관리 상태가 불량하여 보수가 필요할 것으로 판단되었습니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울 지하철 7호선 면목역에서 남동측 인근에 위치하여 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 자랑합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주거지역 내에 위치하며, 주변으로는 중소규모 점포, 근린생활시설, 학교, 시장, 공원, 관공서 등 다양한 편의시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다. 또한, 면목동 일대는 '소규모주택정비 관리지역(모아타운)'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선에 대한 기대감이 높은 지역입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '웰OOOOOOOOOO'입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매 절차를 통해 소유권이 이전되면 기존의 담보권 및 저당권 등은 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 될 가능성이 높습니다. 다만, 인수주의 권리(유치권, 법정지상권 등)의 존재 여부는 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 속한 면목동 일대는 전통적인 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다. 면목역 및 사가정역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 생활 시설 및 재래시장이 활성화되어 있습니다. 특히, 면목역 상권은 최근 개발 계획 발표가 이어지면서 미래 가치가 상승하고 있는 지역으로 평가받고 있습니다. '모아타운' 지정으로 인해 노후 저층 주거지의 정비 및 주거 환경 개선이 계획되어 있어, 향후 지역 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 면목역(7호선)을 이용하기 편리하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 인근에 학교, 시장, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 적습니다. 또한, 모아타운으로 지정된 지역은 정비 계획에 따라 주차 공간 확보 및 커뮤니티 시설 조성 등 주거 환경 개선이 추진될 예정이므로, 미래 가치 상승과 함께 생활 편의성이 더욱 증대될 것으로 기대됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

감정평가 요약에 따르면, 본 건물은 장기간 방치되어 관리 상태가 불량하여 정상적인 주택으로 이용하기 위해서는 천정, 바닥, 벽지 등 전반적인 보수가 필요합니다. 상당한 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있으므로, 이를 감안한 투자 계획 수립이 필수적입니다.

또한, 본 물건은 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있어 건축 시 층수 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 현재 정보상으로는 지목이 도로인 경우에 한하여 허가가 필요할 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 7호선 면목역 역세권에 위치하며, 다양한 편의시설과 향후 개발 가능성이 높은 '모아타운' 지역에 속해 있다는 장점을 가지고 있습니다. 교통 편리성과 주거 편의성은 우수하지만, 현재 건물의 노후화 및 관리 불량으로 인한 대규모 수리비 발생 가능성은 주요 위험 요소입니다. 따라서, 철저한 현장 방문을 통한 건물 상태 진단과 예상 수리비 산출이 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 7호선 면목역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 출퇴근 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

2. 개발 잠재력: '모아타운'으로 지정된 지역으로, 향후 재정비 및 주거 환경 개선을 통한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

3. 시세 차익 가능성: 현재 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득하여, 대규모 보수 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 저평가된 가치: 건물의 노후화로 인한 보수 비용을 감안하더라도, 입지적 가치를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

주의사항:

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 등기부등본, 건축물대장 등 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 물건의 하자, 명도, 관련 법규 등 추가적인 확인이 필요하며, 최종 투자 결정은 본인의 책임 하에 신중하게 이루어져야 합니다.

법원 정보

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