나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107418 [1] 경상남도 함안군 함안면 북촌리 산114-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107418 [1] 경상남도 함안군 함안면 북촌리 산114-1 임야 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경107418 | 소재지: 경상남도 함안군 함안면 북촌리 산114-1 | 감정가: 181,573,326원 | 최저가: 127,101,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 함안군 함안면 북촌리 임야 (공유물분할 경매)

1.1. 개요 및 기본 정보

사건번호는 마산지원 2024타경107418 (1)이며, 경매구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

소재지는 경상남도 함안군 함안면 북촌리 산114-1에 위치한 임야입니다.

본건 토지는 자연림 상태이며, 매각대상은 토지(임야)입니다. 소유자, 채무자는 안OO, 채권자는 정OO으로 확인됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 18,526.00㎡ (약 5,604평)입니다.

감정가는 181,573,326원으로, 평당 약 32,400원 수준입니다. 토지 제시외면적 및 건물 관련 면적은 없습니다.

1.3. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지:

경상남도 함안군 함안면 북촌리에 위치하며, 주위는 농지 및 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌/산림 지역입니다.

교통 상황:

대상물건이 소재하는 지역 내의 대중교통 이용 및 차량 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로 조건:

본건의 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 인접해 있어 차량 진출입이 용이해 보입니다.

지형 및 이용 상태:

부정형의 완경사지 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

2. 권리분석 및 특이사항

2.1. 경매 유형 및 권리관계

경매 유형:

본 건은 '공유물분할을 위한 경매'로, 법원 판단에 따라 공유자 간 분할이 어려운 경우 매각 후 대금을 분할하기 위해 진행되는 절차입니다. 권리관계는 비교적 단순할 가능성이 높으나, 매각물건명세서를 통한 최종 확인이 필수적입니다.

특이사항 및 리스크:

공유물분할경매라는 특이사항 외에 '분묘기지권' 문제가 존재합니다. 지상 일부에 분묘가 소재하며, 육안으로 관측이 어려운 분묘가 추가로 소재할 수 있습니다. 감정평가액은 이러한 분묘의 존재를 감안하여 산출되었습니다. 입찰자는 낙찰 후 분묘 처리 및 분묘기지권 성립 여부에 대한 법적 책임을 고려해야 합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

법적 제한사항:

생산관리지역, 준보전산지로 지정되어 있어 개발행위에 제약이 따릅니다.

가축사육제한구역(일부제한 200m, 700m) 및 배출시설설치제한지역에도 포함되어 있어 특정 용도로의 이용에 제한이 있음을 인지해야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건은 임야로서 상업적 활동을 위한 입지는 아니며, 상권 분석은 의미가 제한적입니다. 토지이용계획상 생산관리지역 및 준보전산지인 점을 고려할 때, 미래의 상업용지 개발 가능성은 매우 낮습니다.

3.2. 생활 정보 및 혐오시설

생활 정보:

주변은 농지 및 임야 위주의 농촌 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설은 함안면 소재지나 인근 읍내를 이용해야 합니다.

혐오시설:

인근 가야읍에는 함안군 폐기물종합처리장(가야읍 함마대로 1258)이 소재합니다. 이는 군에서 혐오시설 이미지를 개선하기 위한 사업을 진행 중인 곳으로, 북촌리 대상 물건지와 일정 거리 이격되어 있으나, 잠재적 환경 요인으로 고려해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 행위의 제약

토지이용계획상 생산관리지역 및 준보전산지, 각종 제한구역에 묶여 있어 투자 목적이 대규모 개발이나 상업적 건축이라면 부적합합니다. 이는 장기적인 투자 기간을 염두에 둔 임업이나 농업 관련 용도에 적합합니다.

4.2. 분묘기지권의 불확실성

지상 분묘의 존재는 가장 큰 리스크입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 토지 소유자라도 분묘를 마음대로 이전할 수 없으며, 추후 처리 및 협상에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 감정가가 이를 반영했다고 하나, 리스크 프리미엄을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4.3. 공유물분할경매의 특성

공유물분할경매는 일반 강제경매와 달리 채무 변제가 목적이 아니므로, 이해관계인(기존 공유자)의 매수 의지에 따라 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성도 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 임야는 5,600평이 넘는 대규모 토지임에도 불구하고 1억 8천만 원대의 저렴한 감정가(평당 약 3만 원대)를 형성하고 있습니다. 이는 토지이용계획상의 제한과 '분묘기지권'이라는 명확한 특수 권리가 반영된 결과입니다.

단기 시세차익을 노리는 투자보다는, 장기적인 관점에서 임업용 또는 보전용 토지 투자에 관심 있는 실수요자에게 적합하며, 분묘 처리에 대한 법적/금전적 준비가 된 투자자만 접근해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

특수 물건 투자:

공유물분할경매 및 분묘기지권이 존재하는 특수 물건이므로, 일반 물건 대비 경쟁률이 낮을 가능성이 높아 저가 낙찰의 기회가 있습니다.

대규모 토지 확보:

약 5,604평에 달하는 대규모 임야를 비교적 낮은 초기 비용으로 확보할 수 있는 기회입니다.

접근성 양호:

폭 6미터 내외의 도로가 인접하여 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

장기적 보전 가치:

생산관리지역 및 준보전산지로서 토지의 형질을 크게 변경하지 않고 장기적인 산림 경영이나 귀농/귀촌을 위한 보전용 토지 확보에 유리할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계