나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51993 [1] 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 483-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 소재 "용곡저수지" 북서측 인근 보전관리지역내에 위치하고 있으며, 인근으로 동유형의 근린생활시설 및 단독주택, 농경지, 자연림 등의 부동산이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 다소 완경사의 가장형 토지로 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 서측, 남측, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로 및 비포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "건물요항표", "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리구조 슬레이트지붕 2층건으로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 샷시창임. 기호(3): 철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

기호(2): 목욕장, 소매점 기호(3): 목욕장

설비내역

기호(2,3): 기본적인 급배수설비 및 위생설비 등

부합물 및 종물

※후첨 "지적및건물개황도" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물등 일체 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51993 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 세종부강신용협동조합

1.2. 물건 상세 정보

* 물건종별: 근린시설

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 483-2 (신주소: 충청북도 청주시 상당구 종암길 30-33)

* 감정가: 1,264,156,000원

* 토지면적: 2749.00㎡ (약 831.75평)

* 건물면적: 456.73㎡ (약 138.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청북도 청주시 상당구 미원면 종암리 소재 "용곡저수지" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근으로 동유형의 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 소재합니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

* 본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 다소 완경사의 가장형 토지로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

* 본건 토지의 서측, 남측, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로 및 비포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 보전관리지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든 축종 제한)조례 별표2)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 건물 등기부상 근저당권 (을10, 2024.03.15. 접수, 케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액 (토지/건물 합산): 793,000,000원

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 (근저당): 460,000,000원

* 정재영 (근저당): 250,000,000원

* 박선희 (근저당): 23,000,000원

* 임봉래 (근저당): 60,000,000원

3.2. 임차인 현황

* (주)플러스동한엠케이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-10-24

* 대항력: 있음

* 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2017-11-28

* 대항력: 있음

3.3. 인수 부담

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수해야 할 보증금 유무 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 지역 특성

* 용곡저수지 인근의 자연환경과 농경지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 보전관리지역으로 지정되어 있어 개발 밀도가 높지 않은 편입니다.

4.2. 주요 업종 및 잠재 상권

* 현재 건물은 목욕장 및 소매점 용도로 이용되고 있습니다.

* 저수지 인근의 자연 친화적인 입지를 활용한 휴게, 관광, 요식업 등과 같은 사업 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 접근성

* 차량을 이용한 접근성은 양호합니다.

* 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 이용해야 하므로 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

* 주변에 대규모 편의시설보다는 자연환경(용곡저수지)이 주요 특징입니다.

* 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 낙찰 후 명도 및 보증금 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 정확한 사실 관계 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 및 개발 리스크

* 보전관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 증축, 개축, 용도 변경 등 토지 활용에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

* 다소 완경사의 가장형 토지로, 건축 및 토지 이용 시 설계 및 시공에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 주변이 농경지 및 자연림과 혼재되어 있어, 향후 주변 개발 방향에 따라 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 총 근저당 및 압류 금액이 7.9억 원 이상으로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차임을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 미원면에 위치한 근린생활시설로, 넓은 토지 면적과 함께 두 개의 건물을 소유하고 있습니다. 용곡저수지 인근의 자연환경을 갖추고 있으며, 보전관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발에는 일부 제한이 따를 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 낙찰 후 인수 부담과 명도 절차에 있어 주의가 요구되는 부분입니다. 교통은 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 전반적으로 자연환경이 우수하나, 지역적 특성 및 규제 사항을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2749.00㎡ (약 831.75평)의 토지를 확보하여 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 현존 건물 활용: 현재 목욕장 및 소매점 용도의 건물이 있어 즉시 영업 또는 리모델링을 통한 재활용이 가능합니다.

* 자연 친화적 입지: 용곡저수지 인근의 쾌적한 자연환경을 활용한 힐링, 휴양, 요식업 등과 같은 사업 아이템에 적합할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 주변의 개발 행위 제한과 무관하게, 향후 지역 개발 동향에 따라 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다 (단, 사실관계 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,264,156,000원이며, 총 등기부채권액은 793,000,000원입니다. 임차인 관련 리스크와 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 경매 시장의 경쟁 상황, 본건의 실제 활용 가치 등을 종합적으로 고려해야 하지만, 현재까지 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 동향을 감안하여 예상 입찰가는 약 900,000,000원 ~ 1,100,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 사료됩니다.

* 이는 시장 상황, 경쟁자 수, 본건의 직접적인 실사 등을 통해 변동될 수 있는 수치이므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 외 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.