나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34919 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 563-9 산호홈타운 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 '덕산초등학교' 남서측 인근에 위치하는 "산호홈 타운" 제2층 제202호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하는 주거 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제2층 제202호로서, 외벽 : 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예림유치원-부천교육지 원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26. ~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34919 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 563-9 산호홈타운 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5천만원

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

토지지분: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

건물지분: 36.00㎡ (약 10.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.4. 건물 구조 및 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

해당층: 2층 202호

사용승인일: 2011년 08월 16일

건물 전체 연면적: 619.42㎡ (약 187.37평)

건물 전체 대지면적: 310.1㎡ (약 93.81평)

건축면적: 182.075㎡ (약 55.08평)

1.5. 특이사항

토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 '덕산초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사한 형태의 중·소규모 공동주택이 밀집된 주거 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(예림유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 09월 15일자 남인천세무서장의 압류(갑7)로 추정됩니다. 이에 따라 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 1억 2천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 02월 10일

* 확정일자: 2020년 01월 17일

* 배당신고일자: 2022년 03월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건의 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금 미회수 시에도 낙찰자가 인수하지 않는다고 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 주요 권리 내역: 소유권 이전 다수, 압류 (남인천세무서, 강동세무서, 부천시, 강동구, 서울동부지방검찰청), 주택임차권 (한국토지주택공사), 강제경매 (서울보증보험), 가압류 (주식회사제니스자산관리대부)

* 등기부 채권 총액: 약 1억 3,860만 4,698원 (최종 말소 예정 권리 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 삼성주택나동 (1990년식, 34.29㎡): 2025년 12월 16일, 8,000만원

* 선경맨션 (2002년식, 38.52㎡): 2025년 12월 09일, 1억 2,800만원

* 대성빌라 (1986년식, 36.6㎡): 2025년 12월 01일, 7,000만원

4.2. 시세 분석

본건은 2011년식으로 주변 거래 사례(1986년~2002년식) 대비 건축 연도가 최신에 속합니다. 건물 면적(36.00㎡)은 대성빌라(36.6㎡) 및 선경맨션(38.52㎡)과 유사합니다.

최고가 거래 사례인 선경맨션(38.52㎡, 2002년식)이 1억 2,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건은 연식의 이점 덕분에 이와 유사하거나 다소 높은 가격대로 평가될 수 있습니다. 다만, 감정가(1억 5천만원)와 최근 거래 시세 간의 차이가 커 시세 재확인이 필요합니다.

4.3. 주변 시설

해당 주거 지역은 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 특별한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

동유형의 공동주택이 밀집된 조용한 주거 지역으로, 일상적인 생활 환경이 양호합니다.

5.2. 교육 환경

* 덕산초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리입니다.

* 상대보호구역으로 지정된 예림유치원 등 교육 관련 시설이 인근에 있습니다.

5.3. 편의시설

인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 통상적인 주거지역 내 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내에 있어 취득 시 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차상의 추가적인 확인 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 인수 또는 권리관계에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 변수입니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가(1억 5천만원)가 주변 최근 거래 시세(7천만 원 ~ 1억 2천 8백만 원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 덕산초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 또한, 2011년식 건물로 비교적 신축에 해당하여 주거 가치가 높을 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경 등 특수 물건 정보와 감정가와 실제 시세 간의 상당한 격차가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률 및 권리 관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 비교적 신축 건물 (2011년식)

* 주거 밀집 지역 내 안정적인 입지

* 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 1억 5천만원과 주변 최근 거래 시세(최고 1억 2천 8백만원)를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 건축 연식(2011년식)의 이점을 반영하고, 토지거래허가구역 및 SGI 인수조건 변경 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 건의 예상 입찰가는 1억 1천 5백만 원 ~ 1억 2천 5백만 원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.