나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1521 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1532-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 '백합초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 자체 지반 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 30미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-09-19)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(20 17-03-30)(백합초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산 강남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(백합초등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서 외벽 : 치장석, 목재, 타일, 강화유리 등 마감, 내벽 : 페인팅, 벽지, 타일, 인테리어 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1~2층 : 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천정형 냉난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1521 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1532-12 (신주소: 울산광역시 남구 정동로 125)

용도: 근린생활시설

감정가: 2,482,917,120원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북울산새마을금고 (근저당권 설정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 396.70㎡ (약 120.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 267.06㎡ (약 80.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 삼산동에 소재하며, 백합초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 상태

토지는 자체 지반이 평탄한 세장형(장방형)으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 30미터 이상의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 도로: 대로2류 (폭 30m~35m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(백합초등학교, 울산강남중학교), 절대보호구역(백합초등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 06월 15일 접수된 북울산새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부 상 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 보입니다. 다만, 총 채무액이 2,717,074,111원으로 감정평가액 2,482,917,120원을 초과하는 점은 유의해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2026-02-04

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-09

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2026-02-04

주의: 대항력은 있으나, 차임이 0원인 점은 특이사항으로 인수 여부 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이 디자인주식회사

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입/사업일자 2025-06-13

* 임차인: 주 식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-22

대항력: 있음

비고:

주의: 대항력은 있으나, 차임이 0원인 점은 특이사항으로 인수 여부 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (본 건 경매 절차상 낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

3.4. 건물 구조 및 이용상태

건물은 경량철골구조 샌드위치판넬 지붕의 2층 건물로, 1층과 2층 모두 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 내부 마감은 치장석, 목재, 타일, 강화유리, 페인팅, 벽지 등으로 되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 천정형 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 울산 남구 삼산동은 울산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 풍부한 지역입니다. 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 소매점, 서비스업, 음식점 등으로 활용 가능하며, 주변에 학교가 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 울산 남구 삼산동은 백화점, 대형마트, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 교육시설: 본 건 인근에 백합초등학교, 울산강남중학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 본 건 주변은 학교 및 상업, 주거시설이 밀집한 지역으로, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (2022.06.09 전입) 및 주 식회사 (2021.11.22 전입)는 대항력이 있으므로, 이들의 임대차 관계 및 권리행사 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 특히 차임이 0원으로 기재된 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 타 담보물의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 채무 총액 초과: 총 채무액이 감정평가액을 상회하므로, 경매 낙찰가율이 높아질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산시 남구 삼산동의 핵심 상권에 위치하며, 대로변에 접해 있어 접근성이 우수하고 제2종근린생활시설로서의 활용 가치가 높습니다. 또한, 주변에 학교와 다양한 편의시설이 밀집해 있어 입지 조건은 매우 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상, 그리고 시세 조사를 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 울산의 핵심 상업 지구인 삼산동에 위치하여 풍부한 유동인구 확보 가능

* 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 뛰어난 상가 건물

* 초등학교 등 교육시설 인접으로 잠재적 배후 수요 존재

* 향후 상권 발전 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,482,917,120원이며, 총 채무액은 2,717,074,111원으로 감정가를 초과합니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 차임 0원 등 특이사항을 고려할 때, 일반적인 경매 투자 접근 방식과는 다른 신중한 접근이 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 관련 제반 사항 확인이 우선됩니다. 시장 상황, 유사 물건 시세, 추가적인 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인과의 명도 협상 및 향후 공실 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.