나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7234 [1] 광주광역시 남구 노대동 827 송화레이크힐 509동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 노대동 소재 "진남중학교" 북서측 인근에 위치한 송화레이크힐 제509동 제1층 제101호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 1층 101호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 주자창 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 차량진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경7234 (1)

소재지: 광주광역시 남구 노대동 827 송화레이크힐 509동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 326,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 70.28㎡ (약 21.26평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.68평)

사용승인일: 2007년 12월 21일

총 세대수: 576세대

동 정보: 509동 1층 101호

최고층: 15층

최저층: 1층

주차대수: 총 757대 (세대당 약 1.31대)

관리사무소 연락처: 062-653-5995

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 노대동 소재 "진남중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재한 주거지역임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 일반적인 수준으로 양호함.

2.3. 주변 시설

단지 인근에 진남중학교가 있으며, 일반적인 아파트 단지 인근의 근린생활시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

2.4. 잠재적 혐오시설 유무

광주시는 최근 자원회수(소각) 시설을 주민 친화적인 시설로 조성하려는 계획을 발표하며 혐오 시설에 대한 인식을 바꾸려 하고 있으나, 본건 소재지인 노대동 인근에 직접적으로 언급되는 혐오 시설 정보는 검색되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2013년 12월 02일에 접수된 국민은행 근저당권(채권액 237,300,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 주요 권리 사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기 기록과 다수의 가압류(삼성카드, 롯데카드, 토스뱅크주식회사, 현대카드, 주식회사케이비국민카드, 하나카드주식회사, 문소윤외 1명) 및 근저당(국민은행)이 말소 예정으로 기재되어 있음.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수 보증금 합계는 0원임.

임대 관계는 미상으로, 실제 거주하거나 임차하고 있는 인원이 있는지 여부는 별도 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 노대동 일대는 주거지역으로, 주변 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설들이 다수 분포하고 있을 것으로 예상되며, 이는 일상생활에 필요한 편의를 제공할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 진남중학교가 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재할 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

* 1층 세대의 특성상 소음, 프라이버시 문제, 채광 및 환기의 제약이 있을 수 있음.

* 감정가는 326,000,000원이지만, 최근 실거래 사례를 분석한 결과 유사 면적의 아파트가 200,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시세 대비 감정가에 괴리가 있을 가능성을 염두에 두어야 함.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 노대동에 위치한 송화레이크힐 아파트로, 주변 학군 및 교통 여건이 무난한 주거 지역에 자리하고 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 고려할 때 감정가와 시세 간의 차이가 존재하는 점은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다. 1층이라는 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 남구의 기존 주거 지역 내 물건으로, 안정적인 주거 수요 기대 가능.

* 송화레이크힐 단지는 총 576세대로 비교적 규모가 있는 아파트 단지임.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 취득할 경우 시세 차익 기대 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 송화레이크힐 아파트의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 04월 24일, 전용면적 84.93㎡ (약 25.69평), 2층, 20,000만원 (200,000,000원)

* 2026년 04월 30일, 전용면적 75.77㎡ (약 22.92평), 3층, 24,900만원 (249,000,000원)

* 2026년 04월 04일, 전용면적 75.77㎡ (약 22.92평), 7층, 25,400만원 (254,000,000원)

본건의 건물 면적은 84.86㎡ (약 25.68평)으로, 84.93㎡ (25.69평) 면적의 실거래가인 20,000만원(200,000,000원)을 직접적인 비교 기준으로 삼을 수 있습니다. 다만, 본 건은 1층에 위치하고 있으며, 더 작은 면적인 75.77㎡(22.92평)의 경우 24,900만원에서 25,400만원에 거래된 점을 감안하면, 층수 및 면적별 시세 차이가 존재함을 알 수 있습니다. 감정가 326,000,000원에 비해 최근 실거래가는 다소 낮은 수준을 보이고 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금을 제외하고, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 때, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이로 제안합니다. 특히, 1층이라는 점과 명도 리스크 등을 감안하여 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기와 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.