나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513867 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 286-5 앙상블2차 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 "주안역" 남서측 인근에 위치하고 주위는 단독주택과 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제7층 제702호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생설비 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 사다리형 토지로서 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로에 동측으로 세로인 포장도로에 각 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 주안동 286-5는 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))), 주안동 286-14는 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 9 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경513867 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 286-5 앙상블2차 7층702호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제7층 제702호

건축허가일: 2008년 9월 8일

사용승인일: 2010년 1월 27일

주요용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 127,000,000원

토지면적: 8.09㎡ (약 2.45평)

토지지분: 8.093㎡ (약 2.45평)

건물면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

건물지분: 53.92㎡ (약 16.31평)

전용면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 "주안역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 이룹니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

주안역이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(주안동 286-5, 286-14)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 17일 접수된 도봉세무서장의 압류(체납징세)입니다.

등기부상 소유권 보존, 이전, 공유자 지분 이전, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

을구 9번 순위로 2023년 6월 22일 주택임차권(채권액 145,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

총 등기부채권액은 145,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 여부, 인수 보증금)

주택임차인으로 주택도시보증공사(김 )가 등재되어 있습니다.

임차인의 보증금은 145,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자 2022년 2월 15일, 확정일자 2022년 1월 21일입니다.

등기부상 임차인의 대항력은 없는 것으로 표시되어 있으며, 주택임차권 역시 말소 예정입니다.

주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 권리로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되지 않는 권리

본건 매각으로 인하여 을구 순위 9번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설 현황

본건이 위치한 주안동 일대는 주안역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 근린생활시설 및 업무시설이 다수 소재하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 지역 지구 지정 현황

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 용도 제한에 영향을 줄 수 있습니다.

중점경관관리구역 지정은 도시 미관 및 경관 보존과 관련된 규제가 적용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린생활시설

주안역 인근에 위치하여 백화점, 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

단지 주변으로 형성된 근린생활시설 또한 이용 가능합니다.

5.2. 교육 시설

보고서 상 구체적인 교육 시설 정보는 명시되어 있지 않으나, 주안역 주변 주거 밀집 지역 특성상 초, 중, 고등학교 등이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료 시설

주요 종합병원 및 병의원 등 의료 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

HUG 인수조건 변경, 공동담보와 관련된 특이사항이 언급되어 있으나, 권리분석 결과 임차인의 대항력은 없고 주택임차권은 말소 예정입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경에 대한 세부 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

외국인 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자자는 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

6.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 주거/상업 지역 분석 시, 인근에 혐오시설이 있을 가능성은 낮습니다. 최종적인 확인을 위해서는 현장 방문 및 주변 탐문이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 주안역 역세권에 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

감정가는 1억 2천 7백만원이며, 전용면적 53.92㎡ 기준입니다.

권리상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다만, 외국인 토지거래 허가구역 지정 등 일부 제한사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

주안역 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 및 환금성이 기대됩니다.

전용면적 53.92㎡의 비교적 넓은 면적으로, 1인 가구뿐만 아니라 소규모 사업장으로도 활용 가능성이 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

향후 주안 재개발 및 도시 재생 사업 등에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

최근 2025년 10월부터 12월까지 해당 건물(앙상블2차)의 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 51.96㎡ ~ 53.92㎡ 기준으로 93,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

구체적인 거래 내역은 다음과 같습니다:

2025년 12월 16일: 94,000,000원 (53.92㎡, 5층)

2025년 10월 24일: 93,000,000원 (51.96㎡, 6층)

2025년 10월 14일: 95,000,000원 (53.92㎡, 12층)

평균 거래가는 약 94,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 127,000,000원 대비 최근 실거래가는 93,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로, 감정가와 시세 간의 차이가 있습니다.

본건은 7층에 위치하며, 전용면적은 53.92㎡입니다.

최근 거래 사례 중 5층(94,000,000원) 및 12층(95,000,000원)의 거래가를 참고할 때, 현재 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

또한, 경매 특성상 현황 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점을 고려하되, 감정가 대비 시세 반영이 필요합니다.

현재 제공된 시세 정보를 바탕으로, 보수적인 예상 입찰가는 감정가 대비 약 70~80% 수준인 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하고, 최신 시세 및 법원 경매 정보 등을 추가적으로 조사하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.