나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51682 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교크레지움에듀파크 제1동 제6층 제602호'이며, 부근은 아파트단지, 소규모 점포, 단독주택 등으로 형성된 기존시가지내 주상복합지대임.

교통상황

시내버스승강장이 인근에 소재하고 기존시가지내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 25층건내 6층 602호로서 2020년4월13일 사용승인 되었음. 외벽: 화강석판재 및 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건이 소재하는 남교크레지움에듀파크는 현장조사일 현재 전기공급이 끊긴 단전상태인 것으로 추정됨.

물건 비고

전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월 ~ 10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있으며, 단전상태인 것으로 추정됨(현황조사보고서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51682 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층602호

* 용도: 아파트

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 26.10㎡ (약 7.91평)

* 토지지분: 26.1047㎡ (약 7.91평)

* 건물면적(전용면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

* 건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 4월 13일

* 건물 층수: 6층 (총 25층 중)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 소규모 점포, 단독주택 등이 형성된 기존 시가지 내 주상복합지대입니다.

* 교통상황: 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있으며, 기존 시가지 내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 단지 남측 및 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권(금액: 100,800,000원)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

* 근저당: 우리은행 (2020-04-23, 100,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사원우기술개발 (2023-11-23, 36,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 유명순외 1명 (2020-11-25 전입, 2022-11-14 확정, 179,500,000원) - 말소 (대항력 없음)

* 가압류: 장종수 (2024-03-21, 200,000,000원) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-13, 179,500,000원) - 말소 (본 건 경매 개시)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-02-04) - 말소

* 총 등기부채권액: 516,300,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 아파트단지, 소규모 점포, 단독주택 등이 혼재된 기존 시가지 내 주상복합지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 생활권역입니다.

* 주변 상가 및 시설: 단지 인근에 소규모 점포가 위치하고 있으며, 시내버스 승강장과의 접근성이 양호하여 유동인구 확보 및 상업시설 이용에 유리합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북교초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변 소규모 점포를 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 기존 시가지 내 주상복합 아파트로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 목포시는 현재 대양동 일원에 자원회수시설(소각장) 건립을 추진하고 있으며, 이는 본건 소재지와는 거리가 다소 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료 및 단전 상태: 전체 세대의 것으로 추정되는 전기료(2025년 1월 ~ 10월) 약 11,353,550원이 미납되었으며, 현재 단전 상태인 것으로 추정됩니다. 이는 낙찰 후 명도 및 건물 이용 시 추가 비용 발생 또는 불편을 야기할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 임차인 유 최 씨와 관련하여 총 350,500,000원의 보증금 내역이 확인되나, 등기부상 및 물건명세서 상 '대항력 없음' 및 '매각으로 소멸'되는 권리로 분류되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 건물 연식: 2020년 4월 사용승인된 건물로, 현재 6년차입니다. 장기적인 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 목포시 구도심 내 위치한 주상복합 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확하게 접근 가능한 물건입니다. 다만, 단전 상태 및 상당한 금액의 미납 전기료는 낙찰 후 반드시 확인하고 처리해야 할 주요 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 주변 시세 및 임대 수요 등을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 목포시 중심부 내 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 법적 인수 부담이 없습니다.

* 주거환경: 기존 시가지 내 아파트 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 202,000,000원을 기준으로, 물건의 여러 위험 요소(미납 전기료, 단전 상태, 건물 관리 이슈 등)와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 권리가 없어 권리 분석상의 부담은 없으나, 명도 및 관리 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 미납 전기료 등 현황에 대한 추가적인 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.