나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30907 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 111동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 남쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(기업도시로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트(남동향, 계단식)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 출입구가 북동쪽으로 왕복4차선 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 111동 3층 301호에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 충주지원 2025타경30907 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 111동 3층 301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 163,000,000원

* 토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

* 토지 지분: 49.2715㎡ (약 14.9평)

* 건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 건물 지분: 59.8332㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 아파트명: 신우희가로아파트

* 준공일: 2018년 1월 15일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 제3층 제301호

* 총 층수: 17층

* 해당 층: 3층

* 아파트 단지 총 전용면적: 51,965.3349㎡

* 아파트 단지 총 면적: 71,538.54㎡

* 총 세대수: 741세대

* 총 주차대수: 160대

1.1. 입지조건

최고의 입지:

* 위치: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 111동 3층 301호

주변 환경:

* 본건은 "중앙탑초등학교" 남쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(기업도시로) 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당 (2018년 1월 17일 접수)이며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (주식회사신우산업개발, 2018-01-17)

* 근저당 (우리은행, 62,160,000원, 2018-01-17)

* 주택임차권 (최종화, 110,000,000원, 2021-02-04 전입, 2021-01-04 확정)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사신우산업개발, 2021-11-05)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 138,197,717원, 2025-11-14 개시결정)

* 총 등기부채권액: 172,160,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-04

* 확정일자: 2021-01-04

* 배당신고일자: 2023-11-14

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 최 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 119,360,000원 (110,000,000원 + 9,360,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-04

* 확정일자: 2021-10-26

* 배당신고일자: 2023-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 9,360,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 공동담보 물건입니다.

주의사항:

임차인 최종화씨는 대항력이 없으며, 보증금은 110,000,000원(증액분 포함 119,360,000원)으로 파악되었습니다. 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인이 배당을 받지 못하는 금액이 발생할 경우, 이에 대한 추가적인 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 현장 조사를 통해 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

최고의 상권:

* 본건은 아파트 단지와 근린생활시설, 자연림이 조화롭게 형성된 주거 지역에 위치합니다.

* 중앙탑초등학교 인근으로 주거 단지 내 기본적인 상권이 발달되어 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 간선도로 접근성과 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

최고의 생활 환경:

* 교육: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (모두 상대보호구역)

* 교통: 차량을 이용한 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶인 물건으로, 동일 담보 설정된 다른 부동산의 경매 진행 결과 및 처리 상황에 따라 본 건의 가치나 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력은 없으나 주택임차권이 등기되어 있는 임차인(최종화)이 있습니다. 매각으로 소멸될 예정이나, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 법적 분쟁으로 이어질 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 현재까지의 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 일부 임차인 정보는 파악되었으나, 정확한 임대차 관계 및 현황은 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건 충주신우희가로아파트 111동 3층 301호는 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 현대적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다. 입지적으로는 중앙탑초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하나, 공동담보 물건이라는 점과 임차인과의 관계는 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 현재 파악된 정보로는 인수되는 권리가 없어, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 최신 설비와 디자인을 갖추고 있어 거주 만족도가 높습니다.

* 미래 가치: 충주기업도시 개발구역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 인구 유입에 따른 주가 상승 기대감이 있습니다.

* 안정적 수요: 학교 및 생활 편의 시설 인근에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익: 감정가 대비 시세 분석을 통해 시세보다 저렴하게 매입하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 정보 (2026년 5월~6월):

* 84.9565㎡ (약 25.7평) / 13층: 22,800만원

* 59.9533㎡ (약 18.1평) / 14층: 15,000만원

* 59.8332㎡ (약 18.1평) / 12층: 14,800만원

* 본건은 전용면적 59.83㎡ (약 18.1평)으로, 최근 거래된 14,800만원 (12층) 및 15,000만원 (14층)과 유사한 면적입니다.

* 본건은 3층으로, 최근 거래 사례의 12층 및 14층보다 낮은 층임을 감안하면, 실질적인 시세는 14,000만원 ~ 14,800만원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가: 163,000,000원

* 최근 시세 (유사 면적): 약 14,000만원 ~ 14,800만원

예상 입찰가 산정:

* 권리 분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 본건은 3층으로, 최근 거래된 고층 대비 시세가 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

* 현재 감정가 163,000,000원 대비 최근 시세 하단인 14,000만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 낙찰 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

제안 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 142,000,000원

지도상 주변 시설 검색 결과, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 자연림이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.