나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503807 [1] 대전광역시 중구 문화동 483-28 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 중구 문화동 소재 "대문중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 등 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 일반주택지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 세장형 평지의 토지로 현황 '주상용(1층근린생활시설)'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 8미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(문화61)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대문중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-11-29)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건으로서 (사용승인일자 : 2021년 12월 10일) 외벽 : 타일, 인조석, 드라이비트 등 마감. 내벽 : 타일 및 벽지 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 "주상용(다가구주택)"으로 이용 중임.

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 등이 되어 있고 도시가스 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 확장발코니, 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503807 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 483-28 (새주소: 대전광역시 중구 송리로24번길 26)

용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설 포함)

감정가: 1,559,303,200원

토지면적: 363.60㎡ (약 110.00평)

건물면적: 529.64㎡ (약 160.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

사용승인일자: 2021년 12월 10일

특이사항: 확장발코니, 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대전광역시 중구 문화동에 소재하며, "대전대문중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택 등 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 일반주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 세장형 평지이며, 현황 '주상용(1층 근린생활시설)'으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전대문중학교), 소규모주택정비 관리지역, 중점경관관리구역(보문산)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 11일 접수된 주식회사진인베스트대부의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 912,881,570원

인수할 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 - 비고란 공란)

임차인 현황:

전체 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 일부 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상으로 기재되어 있어, 실제 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

(202호) 홍 (한국토지주택공사): 보증금 160,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2022-03-02, 확정 2022-04-15, 배당 2026-01-07, 대항력 없음.

(301호) 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-15, 확정 2022-01-25, 배당 2025-11-27, 대항력 없음.

(302호) 송 : 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-03-18, 확정 2024-02-06, 배당 2025-11-26, 대항력 없음.

(304호) 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-22, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액 미상으로 주의 필요.

(401호) 윤 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-02-22, 확정 2024-02-20, 배당 2025-11-21, 대항력 없음.

(401호) 윤 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-07-23, 확정 2024-07-23, 배당 2025-12-10, 대항력 없음.

(402호) 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-17, 확정 2022-01-18, 배당 2026-01-26, 대항력 없음. (비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원)

(402호) 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-17, 확정 2026-01-28, 배당 2026-01-26, 대항력 없음. (비고: 1차 보증금 증액분 -10,000,000원)

(강 ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-20, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액 미상으로 주의 필요.

(김 ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-15, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액 미상으로 주의 필요.

(김 ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-18, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액 미상으로 주의 필요.

(신 ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-26, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액 미상으로 주의 필요.

(윤 ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-29, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액 미상으로 주의 필요.

(이 ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-20, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액 미상으로 주의 필요.

(임 ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-18, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액 미상으로 주의 필요.

(전 ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-27, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. 금액 미상으로 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 대전광역시 중구 문화동에 위치하여 "대전대문중학교" 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

주변에는 다가구주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 유해 시설은 인접해 있지 않으며, 주거 환경 및 생활 편의성을 위한 시설들이 분포하고 있습니다.

교통의 경우, 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 인근 버스정류장을 이용해야 하는 보통 수준입니다.

5. 생활정보

주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

교육시설: 대전대문중학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다. (상대보호구역에 해당)

편의시설: 1층에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상점 및 서비스를 이용할 수 있습니다.

주거환경: 다가구주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 정보의 불확실성: 일부 임차인의 경우 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원으로 기재된 임차인들에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

토지 이용계획: 본 물건은 소규모주택정비 관리지역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 건축 행위 시 관련 법규 및 경관 규제를 준수해야 합니다.

건물 상태: 2021년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 유지보수에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

대전광역시 중구 문화동에 위치한 본 다가구주택은 비교적 신축 건물이라는 장점과 함께, 명확한 권리관계(인수할 보증금 없음)를 가지고 있어 투자 가치가 있습니다.

주변 환경이 주택가 위주로 형성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 일부 임차인의 보증금 등 정보가 미상으로 남아 있어, 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 주의가 요구됩니다.

토지 이용계획상 지역 지정 사항을 고려하여 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2021년 12월 사용승인)

권리 관계가 명확하여 인수할 보증금 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

다가구주택으로 임대 수익 다각화 가능

대전 중심지 접근성 및 주거 환경 양호

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,559,303,200원입니다.

권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 주변 경쟁 물건 분석, 그리고 철저한 현장 답사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.