나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12828 [1] 울산광역시 동구 동부동 672 남목현대아파트 102동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 '동부초등학교' 북측 인근에 위치하는 남목현대 아파트 102동 5층 504호로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 5층 504호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등 창 호: 샷시창

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 승강기, 옥내소화전, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(2016-12-12)(공룡자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12) (빛나몬테소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-12)(동부 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경12828 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 동구 동부동 672 남목현대아파트 102동 5층504호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

57,900,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

22. 42㎡ (약 6.78평)

1.5. 2.건물면적 (전용면적)

48. 30㎡ (약 14.61평)

1.5. 3.분양면적

제공된 정보로는 해당 호실의 분양면적을 특정하기 어렵습니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 건축 정보

1.8. 1.건축년도

1992년

1.8. 2.사용승인일

1992년 1월 31일

1.8. 3.층수

5층 (건물 총 12층, 최고 15층)

1.9. 채권자

뉴OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 울산광역시 동구 동부동에 위치하며, '동부초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 단지 주변 도로망 상태는 양호합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 동부초등학교, 공룡자연유치원, 빛나몬테소리유치원 등이 인접해 있습니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 확인 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.말소기준권리

2017년 1월 24일 접수된 에스비자산관리대부주식회사의 근저당 10,000,000원입니다.

3.1. 2.주요 권리 내역

* 소유권이전: 이병선 (2004.01.05)

* 소유권이전: 이병석 (2009.11.04)

* 근저당: 에스비자산관리대부주식회사 (2017.01.24, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁: 국제자산신탁주식회사 (2017.01.24)

* 임의경매: 뉴데이자산관리대부 (2025.11.12, 82,000,000원) - 본 경매 사건

3.1. 3.총 채권 금액

등기부상 채권 총액은 100,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.임차인 정보

이병석

3.2. 2.대항력 유무

있음

3.2. 3.보증금 및 차임

보증금: 0원, 차임: 0원

* 주의: 임차인 이병석은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 여부 및 관련 추가 정보 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.4. 권리분석 종합 의견

본 물건은 말소기준권리(근저당 2017.01.24)보다 앞선 2009년 11월 30일에 전입한 대항력 있는 임차인 이병석이 존재합니다. 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 매우 이례적이므로, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 또는 다른 인수 조건은 없는지에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

아파트 단지 인근으로 일상생활에 필요한 근린생활시설들이 위치하고 있습니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 특징

남목현대아파트는 1992년에 사용승인된 아파트로, 총 297세대가 거주하고 있습니다. 총 주차 대수는 150대로 세대당 주차 공간은 약 0.5대 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 동부초등학교가 있어 도보 통학이 가능하며, 유치원들도 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

주거 지역 특성상 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원 리스크)

대항력 있는 임차인 이병석이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금전적 리스크가 될 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후화

1992년 준공된 아파트로, 약 34년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 향후 발생할 수 있습니다.

6.3. 미납 관리비

경매 물건의 경우, 낙찰자가 미납 관리비의 일부(전유부분 관련)를 인수해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구에 소재한 남목현대아파트 102동 5층 504호 경매 건입니다. 입지적으로는 주거 및 교육 환경이 양호한 지역에 위치하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 30년 이상 경과된 노후 아파트임을 감안해야 합니다. 감정가는 57,900,000원입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 매력

최근 매매 시세(약 5,900만원~6,400만원)와 감정가(57,900,000원)를 비교할 때, 시세 대비 감정가가 잠재적인 가격 메리트를 가질 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

울산 지역의 부동산 시장 동향 및 재건축/리모델링 가능성 등을 종합적으로 고려하여 장기적인 시세 상승 여력을 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월):

* 48.3㎡ (1층): 6,300만원

* 50.1㎡ (7층): 5,900만원

* 50.1㎡ (1층): 6,400만원

본 물건의 전용면적 48.30㎡는 최근 6,300만원에 거래된 사례와 유사합니다. 이를 기준으로 현 시세는 약 6,300만원 내외로 판단됩니다.

9.2. 감정가 대비 시세 비교

감정가는 57,900,000원으로, 최근 시세(약 6,300만원)보다 낮게 책정되어 있습니다.

9.3. 인수 비용 고려 (임차인 보증금 0원 관련)

임차인 이병석의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 있습니다. 이 금액이 없을 경우, 낙찰가는 시세 수준까지 고려할 수 있습니다. 그러나 해당 금액을 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

9.4. 예상 입찰가 범위 및 제언

제공된 정보를 바탕으로 인수 보증금이 없다고 가정하고, 시세와 감정가, 그리고 건물 노후화 및 권리관계 리스크를 고려했을 때, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 보수적 접근 (리스크 반영): 5,700만원 ~ 6,000만원

* 적정 입찰가 (시세 반영, 인수 보증금 없을 시): 6,000만원 ~ 6,300만원

결론적으로, 예상 입찰가는 6,000만원 내외로 고려해 볼 수 있으나, 가장 중요한 것은 대항력 있는 임차인 이병석의 보증금 및 차임이 0원인 이유와 실제 인수해야 할 금액이 있는지에 대한 철저한 사전 조사입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 높은 금액으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.