나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12821 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 번영교 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되되 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 5층 508호로서, 외벽 : 화강석버너구이, 스톤코트, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 실크벽지, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강화마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 시스템창호.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 시스템에어컨, 주방설비, 신발장 , 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, 스프링클러, CCT V, 승강기, 지상실내주차장설비(지상2층~지상4층), 지하주차장설비, 기계식주차설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 5.5M~6.5M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에, 동측으로 폭 5M 정도의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하 여 관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일 반적인 이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하 시기 바랍니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12821 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 5층508호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 102,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

건물면적: 32.06㎡ (약 9.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건축물대장 상 건물명: 태화강 더뷰

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물

사용승인일: 2017년 06월 21일

총 세대수: 195세대 (건축물대장 기준)

주차대수: 174대 (자주식 76대, 기계식 98대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 번영교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로 폭 5.5M~6.5M, 동측으로 폭 5M 정도의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 울산세무서장의 압류(갑5)입니다.

강제경매를 신청한 한국주택금융공사(갑6)의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 15일

확정일자: 2022년 11월 30일

배당신고일자: 2025년 01월 15일

대항력: 있음

주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 원이 존재합니다. 물건명세서에 따르면, 이 사건 배당절차에서 주택임차권자의 임대차보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 보증금 인수 가능성에 대비해야 합니다.

3.3. 등기부 현황

을구 1번: 주택임차권 설정 (서광욱, 100,000,000원, 2025-01-15 접수). 말소기준권리인 압류(갑5)보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

갑2: 코마리아이앤지주식회사 소유권이전 1-1번 신탁등기말소.

갑5: 울산세무서장 압류 (말소기준권리).

갑6: 한국주택금융공사 강제경매 (2025타경12821).

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

번영교 남동측에 위치하며, 주변에 소규모 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구 및 생활 편의시설 이용이 용이한 상권입니다. 교통 접근성이 좋아 사업 운영이나 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방, 시스템에어컨, 주방설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV, 승강기, 자주식 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 임차인 서 의 보증금 1억 원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.2. 임대 관계 미확인

감정평가 당시 임대관계 미상이었으며, 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 인근 탐문을 토대로 평가되었습니다. 경매 진행 시 반드시 임차인 현황 및 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후도 및 주차

2017년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 9년이 경과하여 일부 시설 노후화가 진행될 수 있습니다.

총 195세대에 비해 주차 대수(174대)가 부족하여 주차 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 삼산동의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하고 주거용으로 이용 가능한 오피스텔입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원 인수 가능성이 가장 큰 리스크이며, 이로 인해 예상 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 임대 관계 미확인 및 건물 노후도, 주차 문제 등도 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 울산 남구 삼산동의 중심 지역에 위치하여 직장 접근성 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 실거주 적합성: 주거용 오피스텔로서 기본적인 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 주변 시세 변화에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(32.0575㎡)의 태화강 더뷰 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

2024년 2월 6일: 6층, 90,000,000원

2026년 3월 23일: 6층, 85,000,000원

2026년 4월 10일: 5층, 77,000,000원

본 건은 5층이므로, 가장 최근 거래된 5층의 시세인 77,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가는 102,000,000원이나, 최근 5층 매물 시세가 77,000,000원임을 고려해야 합니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 원 인수 가능성입니다. 만약 이 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 100,000,000원'이 됩니다.

최근 시세(77,000,000원)에 보증금 100,000,000원을 더하면 총 177,000,000원으로, 이는 현재 시장 가치를 훨씬 초과하는 금액입니다. 따라서 보증금을 인수해야 한다면 투자 가치가 매우 낮아집니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 배당 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성을 시사할 수 있으나, 물건명세서상의 '그 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구 때문에 인수 위험은 여전히 존재합니다.

만약 임차인의 보증금 1억 원이 배당을 통해 전액 변제된다는 전제 하에, 최근 5층 시세(77,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 경쟁 가능성을 고려하여 77,000,000원에서 80,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

가장 보수적으로, 최근 5층 시세인 77,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 가능성을 상쇄할 만한 충분한 가격 하락이 없다면 입찰을 신중하게 결정해야 합니다.

제안 입찰가: 80,000,000원

(단, 임차인 보증금 1억 원 인수 여부를 반드시 최종 확인해야 하며, 인수 시 총 예상 비용이 현재 시장 가치를 초과하는지 면밀히 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.