나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13252 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '신흥초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인 : 2021.11.24.) 외벽 : 치장벽돌 및 인조석 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 완경사의 장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1 (시흥동 3-96) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9. 14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로 부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년) <건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정 기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-02- 13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 토지기호 2 (시흥동 3-195) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9. 14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로 부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년) <건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023. 8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정 기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13252 (1)호 사건의 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 3-96 다온캐슬 제2층 제204호에 소재한 다세대주택입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 240,000,000원입니다.

건물 전용면적은 25.66㎡ (약 7.76평)이며, 토지 지분 면적은 20.66㎡ (약 6.25평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, '신흥초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 형태를 띠고 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리로는 2023년 11월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 340,000,000원)가 해당됩니다.

이하 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부등본 요약 결과, 소유권 보존 등기 이후 여러 권리 변동이 있었으며, 현재 강제경매는 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(임차인: 김 )가 있으며, 보증금 245,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 5월 2일, 확정일자 2022년 4월 11일입니다.

중요한 점은 본 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없다는 것입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 업종들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 신흥초등학교, 신흥중학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주거 지역 내 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사) 관련 특이사항이 존재합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

대항력이 없는 임차인의 보증금 미인수 조건이므로, 매수인에게 임대차보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

또한, 본 건 토지는 다수의 토지이용계획 및 제한 상태(도시지역, 제1종일반주거지역, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)에 묶여 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 11월에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG 관련 조건이 명확히 명시되어 있어 매수인이 인수해야 할 별도의 보증금 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로 해당 규제 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로서 양호한 주거 환경 제공 가능

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확함

* 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 시세차익을 기대할 수 있음

1.8. 예상 입찰가

감정가 240,000,000원과 주변 시세, 건물 연식 및 상태, 그리고 명확한 권리 관계를 종합적으로 고려하였습니다.

현재 제시된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건의 면적(25.66㎡)과 신축 연식(2021년)을 감안할 때, 감정평가액 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

임차인의 보증금 245,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점을 고려할 때, 법원 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 안정적입니다.

이에, 예상 입찰가는 230,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.