나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513852 [1] 인천광역시 서구 가정동 645-2 디오스텔루원시티오피스텔 10층1049호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '가정역(인천2호선)' 북서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트 및 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가정역(인천2호선)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상10층 중 제10층 제1049호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측 및 서측으로 중로 및 세로의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(인천가정 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))이며, 기호(2) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(인천가정 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2019.07.08

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513852 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 645-2 디오스텔루원시티오피스텔 10층1049호

용도: 오피스텔

감정가: 163,000,000원

토지면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.671299999999999㎡ (약 2.62평)

건물면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

건물지분: 30.9991㎡ (약 9.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 염OO

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

대상 물건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '가정역(인천2호선)' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 차량의 출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경 및 시설

인근 일대는 아파트 및 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않으며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 2022카단11027 접수일자 2022-11-29 가압류(염수한)입니다. 이에 따라 위 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수/비소멸 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있습니다. 단, 현재 등기부상 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 '미상'으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 존재하더라도 보증금에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관계가 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 시세 분석

4.1. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월 4일 거래: 9,200만원 (면적 21.13㎡, 7층)

* 2025년 2월 13일 거래: 8,300만원 (면적 22.75㎡, 10층)

* 2025년 2월 7일 거래: 15,900만원 (면적 32.12㎡, 5층)

4.2. 감정가 적정성 분석

본 건의 건물 면적은 31.00㎡ (약 9.38평)이며, 감정가는 163,000,000원입니다. 면적 및 층수를 고려했을 때, 32.12㎡(약 9.72평) 면적의 5층 오피스텔이 15,900만원에 거래된 사례가 가장 근접합니다. 해당 거래가를 기준으로 평당 약 4,949,000원 수준으로 환산 시, 본 건의 적정 시세는 약 153,419,000원 수준으로 추정됩니다. 10층이라는 장점을 고려하면 감정가 163,000,000원 또한 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지하 6층/지상 10층 중 10층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 등으로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2019년 7월 8일로 비교적 신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역(외국인 주택 용도 취득 제한, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 내국인 경매 취득 시에는 직접적인 영향은 적으나, 향후 매매 시 고려될 수 있습니다.

* 임차인 관계 미상: 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. (단, 보증금 인수 부담은 없음)

* 비소멸 권리 가능성: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 권리 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

가정역 역세권에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 교통 접근성과 주변 생활 환경이 우수합니다. 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있으며, 낙찰 후 명도 및 권리관계 확인에 주의를 기울인다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 가정역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 2019년 준공으로 신축급 오피스텔

* 아파트, 근린생활시설, 학교 등 생활 편의시설 밀집 지역

* 임대 수요가 꾸준한 오피스텔

9. 예상 입찰가

감정가 163,000,000원을 기준으로, 최근 거래 사례 및 물건의 입지, 층수 등 제반 사항을 종합적으로 고려하였습니다. 32.12㎡(5층) 매물이 15,900만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(31.00㎡, 10층)의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로도 볼 수 있으나, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관계 미상 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.