나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21030 [1] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 현천리 산583-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 소재 '둔내TG' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 마을주변 산림지대임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 임야임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 하천(주천강)(저촉), 가축사육제한구역 (2017-05-01)(일부제한구역(소,말,사슴,양,염소,산양:110m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역(2025-02-06)<농어촌정비법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 하천구역(2024-06-28)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 특별매각조건(공유자 우선매수권 행사 1회로 제한)
- 지상에 확인되지 않은 분묘 소재 가능성 있어 분묘 소재 여부는 입찰시 별도 확인 요(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 토지의 일부가 하천 및 하천구역에 저촉, 경계가 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경21030 (1)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 현천리 산583-1

용도: 임야

감정가: 229,498,500원

토지면적: 69,545.00㎡ (약 21,038평)

매각대상: 토지 지분 매각 (34,772.5㎡, 약 10,519평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 공

2. 입지조건

주변 환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 마을 주변 산림지대입니다.

교통: 대상 물건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태: 부정형 완경사 임야입니다.

도로: 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 춘천지방법원 원주지원의 강제경매개시결정(2025타경21030) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 경우 소멸되지 않습니다.

주요 등기사항:

* 4번 노옥희지분전부이전청구권가등기 (2006-02-01 접수): 이혜정 인수. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.

* 7번 이혜정지분강제경매 (2025-11-13 접수): 채권자 공 , 권리금액 23,793,671원 (말소기준권리).

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 자연 녹지 지역으로, 주변에 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

대중교통 사정은 보통 수준으로, 주요 상권과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 대상 물건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

편의시설: 주변 환경이 자연 녹지 위주로 구성되어 있어, 별도의 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘: 지상에 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 입찰 시 반드시 분묘 소재 여부를 별도 확인해야 합니다.

하천 저촉 및 경계 불분명: 토지의 일부가 하천 및 하천구역에 저촉되며, 경계가 불분명합니다.

맹지: 지적도상 맹지로서 차량 접근 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

가등기 인수 가능성: 4번 권리인 노옥희지분전부이전청구권가등기가 이혜정에게 인수된 것으로 기재되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 위험이 있습니다. 이는 해당 가등기의 성격(담보가등기인지, 순위보전가등기인지)에 따라 달라질 수 있으며, 인수 시에는 원 계약 내용을 확인하거나 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

공유자 우선매수권: 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되는 특별 매각 조건이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 횡성군 둔내면의 임야 지분 매각 건으로, 감정가는 2억 2,949만 8,500원입니다. 매각 대상은 토지 지분(약 10,519평)이며, 자연 녹지 지역에 속합니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통은 보통이며, 지적도상 맹지라는 점은 아쉬운 부분입니다.

분묘기지권 성립 가능성, 하천 저촉, 불분명한 경계, 맹지 등의 잠재적 리스크가 존재하며, 특히 인수 가능성이 있는 가등기 권리와 1회로 제한된 공유자 우선매수권 행사는 입찰 전 반드시 철저히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

자연 녹지 지역의 임야 지분으로서, 향후 토지 이용 계획이나 개발 가능성을 고려한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

지분 매각으로 인해 감정가 대비 경쟁 입찰 시 가격 메리트가 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사 여부가 낙찰가 및 입찰 전략에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 채권자 공 의 채권액 23,793,671원을 고려하여 감정가 대비 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크(분묘, 하천 저촉, 맹지, 가등기 인수 등)와 공유자 우선매수권 행사 가능성을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준(약 1억 6천만 원 ~ 1억 8천 4백만 원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계에 대한 심층적인 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.