나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1802 [1] 인천광역시 부평구 부개동 152-1 모노폴리 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '부개서초교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제12층 제1203호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동 152-1, 모노폴리 12층 1203호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1802 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 성OOOOOOOO입니다.

감정평가액은 330,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2022년에 준공된 17층 건물 중 12층에 위치하고 있습니다.

해당 물건은 토지(11.36㎡, 약 3.44평)와 건물(76.95㎡, 약 23.28평)이 일괄 매각 대상입니다.

전유 면적은 76.95㎡(약 23.28평)입니다.

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

'부개서초교' 남서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 20일 접수된 행당새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부상 소유권 이전, 신탁 등기, 임의경매 개시 결정, 압류 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

총 등기부채권액은 10,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않고 있으며, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 부개동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다.

오피스텔로서 배후 주거 수요 및 인근 상업 시설 이용객을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 접근성이 양호하여 직장인 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 '부개서초교'가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수를 사전에 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 특히, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당하므로, 향후 외국인 매수 시 계약 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 물건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없었으나, 일반적인 도시 환경 변화에 따른 잠재적 영향을 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 임대 관계 미확인, 복잡한 권리관계, 다양한 토지이용 제한 등은 명확히 파악하고 접근해야 할 부분입니다.

감정평가액 대비 최근 시세가 높은 편으로, 입찰 시 시장 상황과 물건의 특성을 종합적으로 고려한 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 편리한 교통 및 교육 환경: 버스 정류장 인접 및 초등학교 근거리에 위치합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 복잡성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(77.77㎡)의 물건이 2026년 6월 386,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 전용 면적은 76.95㎡이며, 감정가는 330,000,000원입니다.

감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있으며, 최근 거래가를 고려할 때 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 시세 수준을 반영한 가격 접근이 필요합니다.

이를 바탕으로 현 시세와 감정가를 고려한 예상 입찰가는 350,000,000원부터 370,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 건의 입찰을 희망하신다면, 350,000,000원 을 최적의 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.