나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53702 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 정왕동 소재 '오이도' 동측 근거리에 위치하는 에이-랜드에쓰비센타 내에 소재하며, 인근일대는 공업용 부동산, 상업 및 업무용부동산 등으로 이루어진 지역으로서 남동측 일대는 대단위 시화공업단지임.

교통상황

버스정류장이 소재하는 77번국도 북측으로 인접하여 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량 접근 용이하고 차량으로 약12분정도 거리에 오이도역(4호선,수인분당선) 및 정왕I.C(제3 경인고속도로)가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 1층 116호 외 1개호수로서 외벽 : 복합판넬 및 그라스 커튼월 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 등 창호임. 바닥 : 데코타일 등 마감. 천정 : 텍스타일 등 마감.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 유사장방형 토지로서 판매시설, 업무시설, 문화및집회시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 단지 전체는 사방으로 광대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2210 :도시지역, 준공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(2014-01-17)(광로3-1(시화MTV))(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-09)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 정왕동 2212 :도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 정왕동 2213 :도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 정왕동 2210-2 :도시지역, 준공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(2014-01-17)(광로3-1(시화MTV))(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `제1종근린생활시설(휴게음식점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53702 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층116호

* 건물명: B-LAND (랜드프라자)

* 용도: 제1종근린생활시설(휴게음식점) (집합건축물대장상)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 643,000,000원

* 토지면적: 130.70㎡ (약 39.54평)

* 토지지분: 130.6855572090553㎡ (약 39.54평)

* 건물면적: 83.89㎡ (약 25.38평)

* 건물지분: 83.888㎡ (약 25.38평)

1.4. 특이사항

* 유동화 물건, 공동 담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경기도 시흥시 정왕동 소재 '오이도' 동측 근거리에 위치한 에이-랜드에쓰비센타 내 1층 116호

* 인근 지역은 공업용 부동산, 상업 및 업무용 부동산 등으로 이루어진 지역이며, 남동측으로는 대단위 시화공업단지가 위치함

2.2. 교통망

* 버스정류장이 소재하는 77번 국도 북측으로 인접

* 차량 접근 용이

* 차량으로 약 12분 거리에 오이도역(4호선, 수인분당선) 및 정왕IC(제3 경인고속도로) 위치

2.3. 토지 이용 및 도로 현황

* 4필 1단의 유사장방형 토지로서 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설 등으로 이용 중

* 본 건이 소재한 단지 전체는 사방으로 광대로 및 중로 등에 접함

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 2월 24일 접수된 신한은행 근저당권 (을7, 780,000,000원)

* 말소 예정 권리: 을8(근저당권), 갑21(압류), 을9(근저당권), 갑24(압류)

* 경매 개시 결정 권리: 2025년 11월 12일 접수된 유에스에이치유동화전문 임의경매 (갑27)

* 등기부채권 총액: 1,330,000,000원

3.2. 소유권 이전 내역

* 갑12 (2014-11-28): 강대현

* 갑17 (2018-12-21): 박용수

* 갑20 (2021-02-24): 김동윤 (교환)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 시화공업단지 인접 지역으로, 공업용 및 상업/업무용 부동산 밀집

* 주변 배후 수요는 주로 산업단지 종사자 및 인근 상업 시설 이용자로 예상됨

4.2. 용도 적합성

* 건축물대장상 용도인 '제1종근린생활시설(휴게음식점)' 및 총괄표제부의 '판매시설'로서의 활용이 가능함

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 주요 간선도로(77번 국도, 제3경인고속도로) 인접으로 차량 접근 우수

* 대중교통 이용 시 오이도역(4호선, 수인분당선)까지 차량 약 12분 소요

5.2. 주변 편의시설

* 산업단지 인근 특성상 비즈니스 지원 시설 및 근로자 편의 시설이 분포할 것으로 예상됨

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 고유 리스크

* 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 복잡한 권리관계 또는 추가적인 담보 설정 가능성 내포

6.2. 점유 및 임대차 리스크

* 임대 관계가 미상이며, 관계인 부재로 내부 이용 상태 확인에 제한이 있었음. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 존재.

* 주의사항: 집합건축물대장상 용도는 `제1종근린생활시설(휴게음식점)`임.

6.3. 토지 이용 규제

* 도시지역, 준공업지역, 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항 존재 (자세한 내용은 제공된 정보 참조)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

7. 종합 의견

본 물건은 시화공업단지 인접 지역에 위치하여 산업단지 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있음. 교통 접근성이 양호하며, 일괄매각 대상 토지와 건물 모두 경매로 소멸되는 권리에 해당하여 권리상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상, 관계인 부재로 인한 명도 및 점유 관련 불확실성은 철저한 조사가 필요함. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

* 대규모 산업단지와의 근접성으로 인한 안정적인 수요층 확보 가능성

* 1층 상가로서 접근성 및 가시성 우수

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담 최소화 (단, 미상 임대관계는 별도 확인 필요)

* 향후 산업단지 배후 상권의 발전 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 643,000,000원 대비, 인수되는 임차 보증금은 없으나 유동화 물건 및 미확인 점유 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 산정함.

예상 입찰가: 약 550,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.