나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12811 [1] 경상남도 양산시 북부동 883 양산북부동지안스로가아파트 106동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건 내 14층 1403호로서, (사용승인일 : 2019.11.15) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지경보설비, 스프링클러 및 도시가스난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2016-04-28), 지구단위계획 구역(2016-04-26), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건 축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교 육환경 보호에 관한 법률> 기호(2) : 일반상업지역, 제3종일반주거지역(2016-04-28), 지구단위계획구역(2016-04-26), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-04-26)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12811 (1)

소재지: 경상남도 양산시 북부동 883 양산북부동지안스로가아파트 106동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

토지면적: 32.83㎡ (약 9.93평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.12평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 사용승인일: 2019년 11월 15일

아파트 총 동수: 7동

아파트 총 세대수: 612세대

아파트 총 주차대수: 697대

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 단지 내부 및 외부 가로망 상태는 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 26일 접수된 홍채원 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양효선

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 30일

* 확정일자: 2020년 10월 22일

* 배당신고일자: 2024년 8월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 을구 4번 순위로 주택임차권 등기가 존재하였으나, 물건명세서상 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 7월 22일 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기"하며 "임차권 등기를 말소하는 것에 동의"한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건 매각으로 임차인의 대항력 있는 권리는 소멸하는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제2종 및 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 위치 (보통 수준)

주변 편의시설: 근린생활시설, 학교 (양산고등학교) 등

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 양산 북부동 지안스로가 아파트

* 사용승인일: 2019년 11월 15일

* 최고층: 30층

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특수물건정보가 명시되어 있어, 계약 진행 시 HUG와의 추가 조건 확인이 필요합니다.

임차인 대항력 관련: 임차인 양효선에 대한 대항력은 없으며, 대항력 포기 확약서 제출로 권리 인수 위험은 해소되었으나, 관련 서류 및 절차를 재확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획 및 제한: 다양한 용도지역 및 법적 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 관련 추가 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 신축급 아파트로, 양산시 북부동의 주거지역에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 시세 변동이 있었으며, 감정가와 실거래가 간의 차이점을 고려해야 합니다. 권리 관계는 대체로 정리되는 추세이나, HUG 관련 특이사항과 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2019년 사용승인으로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 환경: 주변이 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

최근 실거래가 반영: 최근 매매 사례를 통해 현 시세를 파악할 수 있으며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 7월, 59.9162㎡ 기준): 196,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 7월, 70.814㎡ 기준): 237,000,000원

최근 전월세 사례 (2026년 5월, 59.9162㎡ 기준): 보증금 20,000,000원, 월세 700,000원

권리 분석상 인수 보증금: 0원 (대항력 포기 확약서 제출 감안)

HUG 인수조건 변경 등 특이사항 존재.

최근 실거래가 196,000,000원(59.9162㎡) 및 감정가 208,000,000원을 고려할 때, 현재 시세 대비 약간의 낙찰가율 적용 및 HUG 관련 조건, 제반 경비 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.