나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104346 [1] 서울특별시 강남구 청담동 5-29 지하층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 강남구 청담동 소재 '영동고등학교' 북동측에 위치하며, 인근은 단독주택, 업무시설, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 도보15분 거리에 지하철 수인분당선'압구정로데오역', 지하철 7호선,수인분당선 '강남구청역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 제지하층 제1호로서, ［사용승인일: 1991.10.31］ 외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감, 내벽: 몰탈위페인팅, 타일 및 인테리어 등 마감.

이용상태

본건은 골프연습장 및 일반음식점(공실)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, CCTV 및 방범설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)) <추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 집합건축물대장(전유부)중 목욕탕으로 기재되어있는 부분은 철거 후 근린생활시설(일반음식점)으로 사용하였으나 현황 공실 상태인 것으로 확인되었으며, 전유부분 중 현장실사일 기준 운영 중인 골프연습장 부분은 이해관계인의 거부 등으로 내부확인 및 탐문조사하지 못하였으니, 경매참여자분은 재방문 하시어 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104346 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 5-29 지하층1호 (신주소: 서울특별시 강남구 삼성로149길 32)

물건종별: 근린상가

감정가: 2,260,000,000원

토지면적: 183.02㎡ (약 55.37평)

건물면적: 504.15㎡ (약 152.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 '영동고등학교' 북동측에 위치함.

인근 지역은 단독주택, 업무시설, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

2. 교통상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 도보 15분 거리에 지하철 수인분당선 '압구정로데오역', 지하철 7호선 및 수인분당선 '강남구청역'이 소재함.

다양한 노선버스를 이용할 수 있는 버스정류장이 인근에 있음.

3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음.

가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음.

외국인 등 특정 대상자에 한해 아파트 용도 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31., 2025.10.1.~2026.12.31.) 내에서 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. (주로 아파트 용도 한정)

가로구역별 건축물 최고 높이 지정 구역임.

3. 권리분석

1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 3월 14일 접수된 하나은행의 근저당권(2,280,000,000원)임.

상기 말소기준권리 이후의 모든 권리(전세권, 가처분, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

감정평가서 요약 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분에 내용이 없어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

집합건물 등기부 채권 총액은 2,561,000,000원임.

2. 임차인 현황

본건에는 현재 다수의 임차인이 거주하거나 사업장을 운영 중인 것으로 파악됨.

본건 경매는 강제경매 및 관련 임의경매가 중복으로 진행 중이며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임.

다만, 일부 임차인의 경우 '확정일자', '배당신고일자' 등의 정보가 누락되어 있어, 실질적인 배당 여부 및 절차 확인이 필요함.

아래는 확인된 임차인 정보임.

* 임차인: 김

보증금: 200,000,000원

차임: 0원 (또는 6,500,000원)

전입(사업)일자: 2021-07-27

확정일자: (정보 없음 또는 2021-08-02)

배당신고일자: (정보 없음 또는 2026-01-20)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 문

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (전세권설정자이나 말소됨. 보증금액이 명시되었으나 대항력 없음으로 표시)

* 임차인: 박

보증금: 100,000,000원

차임: 5,000,000원

전입(사업)일자: 2021-12-15

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 100,000,000원

차임: 4,000,000원

전입(사업)일자: 2021-12-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3. 물건명세서 특이사항

집합건축물대장상 목욕탕으로 기재된 부분은 철거 후 근린생활시설(일반음식점)으로 사용되었으나, 현재는 공실 상태로 확인됨.

일부(골프연습장)는 현황 운영 중이나, 이해관계인의 거부로 내부 확인 및 탐문 조사가 이루어지지 못했음. 경매 참가자는 재방문을 통해 현황을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

본건이 위치한 청담동은 강남의 대표적인 고급 상업 지역으로, 유동인구 및 소비력이 풍부한 지역임.

인근에 영동고등학교 등 교육시설이 위치하며, 업무시설, 주택가 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하기에 유리한 환경임.

현재 골프연습장 및 일반음식점(공실)으로 이용 중인 것으로 보아, 관련 업종 또는 새로운 상업 시설 입점 가능성이 있음.

5. 생활정보

주요 근린생활시설 및 학교, 공원 등이 주변에 위치하여 생활 편의성이 양호한 지역임.

지하철역(압구정로데오역, 강남구청역)과 버스정류장이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

중복사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 및 종결에 복잡성이 있을 수 있음. (2025타경104346, 2026타경63 등)

일부 임차인의 전입/사업자등록일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 불완전하여, 권리관계 재확인이 필요할 수 있음. (문서진 등)

골프연습장으로 사용 중인 부분은 이해관계인의 비협조로 내부 확인이 불가하였으므로, 현장 재방문을 통한 정확한 현황 및 상태 확인이 필수적임.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정으로 인해, 특정 용도(아파트) 및 특정 대상자(외국인 등) 거래 시 허가가 필요할 수 있음. (허가 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 등)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 청담동의 우수한 입지에 위치한 근린상가 건물로, 감정가는 22억 6천만원임.

모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

다만, 중복사건 진행, 임차인 정보 일부 불완전, 현장 실사 미진 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

특히, 골프연습장 부분의 실제 현황과 향후 운영 가능성에 대한 면밀한 재확인이 필요함.

8. 투자 포인트

강남구 청담동의 탁월한 입지 조건과 더불어, 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 상권 활성화 기대.

지하철역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수함.

권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능함 (명확한 확인 필요).

상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 사업 운영 및 임대 수익 창출이 기대됨.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,260,000,000원임.

현재까지 파악된 정보상 인수할 보증금은 없으나, 잠재적 리스크(중복사건, 현장 확인 미진 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태, 공실 여부, 예상되는 명도 절차 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 분석해야 함.

투기 과열 지구 지정 여부 및 관련 규제 등을 확인하여 낙찰 후의 제약 사항을 파악해야 함.

보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 추가적인 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.