나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6934 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주우편집중국" 남서측 인근에 위치하는 구분건물 "보이저첨단" 제2층 제201호, 제203호로서 주위는 상가 등으로 형성된 일반 및 중심 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가), 2-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상5층 건물 내, 제2층 제201호, 제203호로서, ·외벽 : 강화유리 및 타일 붙임 등의 마감. ·내벽 : 개별인테리어 등의 마감. ·노출 : 새시창호 등 마감.

이용상태

일련번호 1-가) 음식점임. 일련전호 2-나) 사무소(현, 공실)임.

설비내역

공동 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 남측, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

일련전호 2-나) 공부상 의원이나, 사무소(현, 공실)형태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-09-12

1.1. 기본 내역

사건번호: 광주지방법원 2025타경6934 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 1,653,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 99.72㎡ (약 30.16평)

토지지분: 99.72㎡ (약 30.16평)

건물면적: 214.98㎡ (약 65.04평)

건물지분: 214.98㎡ (약 65.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 건물 상세 정보

1.4. 1.건물명, 주소, 층수, 구조

건물명: 보이저첨단

주소: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28번지 (새주소: 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 19-20 (쌍암동))

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층 ~ 지상 5층

1.4. 2.토지 및 건물 연면적

총 토지 면적: 2664.7㎡ (약 806.09평)

총 건물 연면적: 11767.7㎡ (약 3560.73평)

건축면적: 2118.52㎡

건폐율: 79.5031%

용적률: 368.1626%

1.4. 3.용도 및 사용 승인일

주용도: 제2종근린생활시설

사용승인일: 2022년 5월 17일

1.4. 4.개별 구분건물 정보

일련번호 1-가) 제2층 제201호: 음식점

일련번호 2-나) 제2층 제203호: 사무소 (현, 공실)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주우편집중국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 등으로 형성된 일반 및 중심 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북측, 남측, 동측으로 각각 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

전반적인 권리 분석 결과, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 20일 접수된 광주신안신용협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사투레빗, 2022-06-21 접수) - 말소

* 을1: 근저당권 (광주신안신용협동조합, 2022-12-20 접수, 2,400,000,000원) - 말소기준권리, 말소

* 갑4: 임의경매 (광주신안신용협동조합, 2025-11-05 접수, 2,042,536,136원) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 갑5: 압류 (광산구(광주광역시), 2025-11-07 접수) - 말소

3.4. 총 등기부채권액

등기부상 총 채권액은 2,400,000,000원입니다.

3.5. 인수되는 권리 (주의사항)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 건에서는 확인되지 않습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.6. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-12

* 확정일자: 2023-07-14

* 대항력: 없음

* 본 건 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 총계됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 현황

본 건이 위치한 광주광역시 광산구 쌍암동 일대는 광주우편집중국 인근의 발달된 일반 및 중심 상가지역입니다. 다수의 사무실 건물과 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 주요 시설 및 잠재적 가치

광주지방법원, 광주첨단과학기술원, 광주국립과학관 등 공공기관 및 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 대규모 아파트 단지 배후 수요와 함께 첨단산업단지 내 직장인들을 배후로 하는 상권이 형성되어 있어 잠재적 가치가 높습니다.

4.3. 건물 내/인근 업종

건물 자체 및 인근에는 음식점, 카페, 사무실, 금융기관, 소매점 등 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다. 본 건은 제2종근린생활시설로, 현재 음식점과 공실인 사무실로 이용되고 있어 업종 변경 또는 재활용 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근에 다수의 버스 노선이 운행되고 있으며, 차량 이용 시 간선도로 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 대형 마트, 영화관, 각종 프랜차이즈 식당 및 카페 등이 다수 분포하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 교육시설: 광주예술고등학교, 금호고등학교 등이 인근에 위치하고 있으며, 다양한 학원가가 형성되어 있습니다.

* 의료시설: 종합병원 및 전문 병의원들이 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 차이

일련번호 2-나) 호실(203호)은 공부상 '의원'으로 되어 있으나, 현황은 '사무소(공실)'로 이용 중입니다. 이는 향후 업종 변경이나 건축물대장 변경 시 참고가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

현재 파악된 임차인 김 외에 전체 임대차 관계는 미상입니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 혐오시설 유무

본 건이 위치한 광주광역시 광산구 쌍암동 일대는 첨단산업단지 및 상업 지구로 개발되어 있어, 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 핵심 상업지구에 위치한 근린상가입니다. 편리한 교통망과 풍부한 배후 수요, 다수의 공공기관 및 첨단산업단지 배후로 인해 상권 활성화 가능성이 높습니다. 건물 자체의 최신 준공 연도와 우수한 입지 조건은 긍정적인 투자 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리상 특이사항이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주 첨단지구 중심 상업지역 내 우량 입지

* 차량 진출입 용이 및 대중교통 접근성 우수

* 풍부한 배후 수요 (첨단산단 직장인, 인근 주거 단지)

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물

* 권리관계 명확 (모든 권리 소멸 예상)

* 다양한 업종으로의 활용 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 1,653,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황에 따라 100% ~ 120% 사이에서 적정 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 구체적인 투자 성향과 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.