나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34252 [1] 전라남도 장성군 북이면 사거리 694-55 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 북이면 사거리 소재 "남산동마을" 내에 위치하며, 주위는 면소재지 내 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

소유자 미상의 사용승인 전 제시외 건물(철근콘크리트조 기타지붕 2층 주택(연면적 178.73㎡))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상 2) 기타 : 서측 일부 인접 건물의 진입 도로로 이용중임.

물건 비고

지상에 건축물대장상 블록조 기와지붕 단층주택(59.5㎡)소재(멸실 추정)하는 것으로 있으나 현황 지상에 철골조 기와지붕 2층 주택 약 178㎡( 1층 약 106㎡, 2층 약 72㎡)소재 . 제시외 2층 주택 매각 제외. 서측 일부 인접 건물의 진입 도로로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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사건번호: 광주지방법원 2025타경34252 (1)

소재지: 전라남도 장성군 북이면 사거리 694-55

용도: 대지

감정가: 53,790,000원

토지면적: 330.00㎡ (약 99.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 토지, 건물 매각 제외)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 법정지상권 성립여지, 건물 매각 제외, 제시외 2층 주택 매각 제외, 서측 일부 인접 건물의 진입 도로로 이용 중.

1.1. 입지조건

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* 본건은 전라남도 장성군 북이면 사거리 소재 "남산동마을" 내에 위치하며, 주위는 면소재지 내 주택지대입니다.

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 부정형 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 소폭의 포장도로와 접합니다.

* 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 현상변경허가대상구역입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 근저당권 (장성신용협동조합, 2017-04-21, 말소)

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전: 방순자 (1987-07-25, 매매)

* 소유권이전: 전영자 (2017-01-09, 매매)

* 근저당권: 장성신용협동조합 (2017-04-21, 금39,000,000원, 말소)

* 지상권설정: 장성신용협동조합 (2017-04-21, 말소)

* 근저당권: 이정길 (2019-10-15, 금60,000,000원, 말소)

* 근저당권: 이정길 (2020-07-08, 금39,000,000원, 말소)

* 가압류: 주식회사 이산스틸 (2021-05-10, 금27,990,199원, 말소)

* 임의경매: 이정길 (2025-11-11, 금120,487,671원, 말소)

* 등기부채권 총액: 165,990,199원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권: 지상에 매각외 소유자 미상의 2층 주택 소재하며 법정지상권 성립여지 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 본건은 면소재지 내 주택지대에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.

* 상권 분석을 위한 추가 정보 필요:

* 인근 상업시설, 유동인구, 지역 경제 활성화 정도 등에 대한 추가 정보가 필요합니다.

1.4. 생활정보

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* 교통:

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설:

* 면소재지 내 위치하여 기본적인 편의시설 접근은 가능할 것으로 예상됩니다. (마트, 병원, 학교 등)

* 상세한 편의시설 정보는 현장 조사가 필요합니다.

* 주변 시설:

* "남산동마을" 내 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 법정지상권 성립 여지:

* 지상에 매각 제외된 약 178㎡ 규모의 2층 주택이 소재하며, 이에 대한 법정지상권 성립이 예상됩니다. 이 경우 토지 소유주가 건물 소유주에게 지료를 지급해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다.

* 건물 현황 불일치 및 멸실 추정:

* 건축물대장상에는 블록조 단층 주택(59.5㎡)이 멸실된 것으로 기재되어 있으나, 현황은 철골조 2층 주택(약 178㎡)이 소재합니다. 이는 공부와의 차이로, 추후 건축물대장 정리 및 활용에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 인접 건물 진입로 이용:

* 서측 일부가 인접 건물의 진입 도로로 이용 중입니다. 이로 인해 토지 경계 및 이용에 관한 분쟁이 발생하거나, 토지 활용 계획에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

* 가축사육제한구역 및 현상변경허가대상구역으로 지정되어 있어 토지 이용 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 전라남도 장성군 북이면의 대지로서, 감정가는 53,790,000원입니다.

토지 자체는 주택지대에 위치하며 접근성은 보통 수준입니다.

가장 중요한 쟁점은 법정지상권 성립 가능성이 있는 매각 제외 건물과 서측 일부의 인접 건물 진입로 이용입니다. 이 부분은 향후 토지 소유주에게 부담이 될 수 있으며, 토지 활용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

건축물대장과 현황 건물의 차이점 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 토지 자체에 대한 저평가 가능성:

* 건물이 매각 대상에서 제외되어 토지만 취득하는 경우, 법정지상권 등 제반 리스크를 감안하여 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성:

* 장성군 북이면 지역의 장기적인 개발 잠재력 및 토지 이용 계획 변화에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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인수 보증금: 0원

주의사항:

* 본건은 법정지상권 성립 여지, 공부와의 차이, 인접 건물 진입로 이용 등 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 해당 지역의 실거래가, 토지의 실질적 활용 가치, 법정지상권 성립 시 예상 지료, 건축물대장 정리 비용, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 객관적이고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 따라서, 전문가와 상담하여 상세한 현장 조사 및 권리 분석 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.