나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6050 [1] 부산광역시 남구 우암동 209-11 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 우암동"성천초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 신축중인 아파트단지 등으로 형성되어 있는 일반주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선내버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 남서하향 경사지대 내 부정형 토지로서, 종교시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(성천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트조 경사슬래브지붕(현황"기와지붕") 지하1층 지상2층 건물로서, (사용승인일: 1997.01.23.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장타일 붙임, 회반죽, 단청 마감. 내벽 : 목재, 벽지도배 및 단청 마감 등. 바닥 : 장판, 목재 및 타일마감. 창호 : 샷시창구조 및 목재창호임.

이용상태

기호(가): 종교시설(사찰)로 이용중임. ·지하1층: 요사체. ·1층: 요사체. ·2층: 종교시설(법당).

설비내역

위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 물건(기호㉠~㉢)이 소재하며, 구조, 규모 및 이용상황 등으로 미루어 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향이 미미함.

공부와의 차이

1) 공부상 지붕구조는 "경사슬래브지붕"이나, 현황은 "기와지붕"임. 2) 공부상 지하층 면적은 170.32㎡이나, 현황 실측면적은 약 201.2㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 관계: 미 상 임. 2) 기 타: 지하층 전면은 접면 도로기준 1층에 해당함.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②토지는 종교시설 건부지로 이용 중임.
③철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층~지상2층의 건물로 지하1층 요사체, 지상1층 요사체, 지상2층 종교시설(법당)으로 이용 중임.
④공부상 지붕구조는 '경사슬래브지붕'이나 현황은 '기와지붕'이고 공부상 지하층 면적은 170.32평방미터이나 현황 실측면적은 약 201.2평방미터임.
⑤문화체육관광부 회신(2025.12.8.자)에 의하면 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 제4조(전통사찰의 지정 및 등록)에 따라 문화체육관광부에서 지정한 전통사찰에 해당하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6050 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 용도: 종교시설

* 특이사항: 중복사건.

1.2. 대상 물건

* 소재지: 부산광역시 남구 우암동 209-11 (새 주소: 부산광역시 남구 솔밭로 23)

* 토지 면적: 397.00㎡ (약 119.98평)

* 건물 면적: 325.84㎡ (약 98.57평)

* 제시외 건물 면적: 115.10㎡ (약 34.79평) (일괄매각 포함)

1.3. 건물 상세

* 구조: 철근콘크리트조, 지하1층~지상2층 (사용승인일: 1997.01.23.)

* 용도별 현황: 지하1층 요사체, 1층 요사체, 2층 종교시설(법당).

* 참고: 별첨 '지적 및 건물개황도'에 따라 기호 ㉠~㉢의 제시외 물건이 소재하나, 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향은 미미한 것으로 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 남구 우암동 "성천초등학교" 남측 인근에 소재합니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 신축 중인 아파트 단지 등이 형성된 일반 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 도로

* 토지는 남서하향 경사지대 내에 위치한 부정형 토지입니다.

* 지적도 상으로는 맹지이나, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 활용에 큰 지장은 없을 것으로 보입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (성천초등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2017년 9월 21일 접수된 사상신용협동조합의 근저당(을7, 360,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 본 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (근저당, 근저당, 근저당, 임의경매, 임의경매, 가압류 등)

3.2. 인수 권리

* 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.4. 권리분석 요약

* 등기부 상의 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 해당 부동산을 권리 상 깨끗한 상태로 취득할 수 있습니다.

* 임차인들은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 826,000,000원 (감정가와 유사)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 부산광역시 남구 우암동 지역으로, 주변은 주거지 및 일부 상업시설, 녹지지역이 혼합된 지역입니다.

* 성천초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 개발 현황

* 제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 개발 현황 파악이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 성천초등학교가 인근에 위치합니다.

* 생활 편의시설: 주변의 주택가를 중심으로 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 본건 주변은 주택가 및 학교가 위치한 지역으로, 현재까지 조사된 바로는 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

* 다만, 자연녹지지역 등 입지 특성 상 추가적인 시설 입지에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상-현황 불일치

* 건물 지붕 구조: 공부상 '경사슬래브지붕'이나 현황 '기와지붕'입니다.

* 건물 지하층 면적: 공부상 170.32㎡이나, 현황 실측면적은 약 201.2㎡로 확인되어 약 30.88㎡ (약 9.34평)이 증가했습니다. 이는 향후 건물 등기부 정리 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 맹지 (일부)

* 지적도 상 맹지이나, 현황 도로에 접하고 있어 실제 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 건축법 상 도로 접합 요건 등은 재확인이 필요합니다.

6.3. 용도 (종교시설)

* 현재 용도가 종교시설로 등록되어 있어, 이를 다른 용도(주거, 상업 등)로 전환 시 용도 변경 관련 행정 절차 및 건축 관련 규정 검토가 필수적입니다.

6.4. 전통사찰 아님

* 문화체육관광부 회신에 따르면 전통사찰이 아니므로, 관련 법규상 혜택이나 제약에서 일반 종교시설로 간주될 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 포함

* 총 면적 115.10㎡ (약 34.79평)의 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 명도 진행 시 해당 부분에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 우암동 소재의 종교시설로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수할 부담이 없는 깔끔한 물건입니다.

* 공부상과 현황 간 면적 차이가 존재하여 등기부 정리 및 관련 확인이 필요하며, 현재 종교시설 용도를 향후 다른 용도로 변경 시 추가적인 검토가 요구됩니다.

* 제시외 건물 115.10㎡가 포함되어 있어, 이에 대한 명도 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

* 입지적으로는 주택가와 학교 인근에 위치하며, 교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 인수 부담 없음

* 말소기준권리 이후 모든 등기사항이 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리상 문제는 없습니다.

8.2. 종교시설 활용 가능성

* 기존 종교시설로서의 활용 또는, 적절한 용도 변경을 통해 지역적 특성에 맞는 시설로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 일괄매각

* 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 명도나 권리 관계 복잡성이 줄어듭니다.

8.4. 비교적 양호한 입지

* 주거 밀집 지역 및 학교 인근에 위치하여 수요 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 825,206,000원입니다.

* 등기부채권 총액 역시 826,000,000원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

* 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본건의 잠재적 가치 및 리스크 요인(용도 변경 가능성, 제시외 건물 포함 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 명확한 시세 정보 및 추가적인 현장 조사가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

* 하지만, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 대략 6억 6천만원 ~ 7억 4천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 실제 입찰 시에는 최신 시세 정보와 법원 현황 조사를 통해 최종 판단하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.