나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10779 [1] 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경주시 황성동 소재 "유림초등학교" 남동측 인근에 위치하는 동부이끌림9차 오피스텔 제9층 제904호 단위세대이며, 부근은 일반주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고, 남측 인근에 황성공원이 있습니다.

교통상황

간선대로에 인근하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층건 중 9층 904호로서 판상형, 계단식 유형이며, 외벽: 몰탈 위 페인팅, 스톤코트 마감 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 강화마루 및 타일 붙임 창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중이며, 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 오피스텔부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08) (일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현대유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 경주지원 2025타경10779 (1)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 507-2 동부이끌림9차 9층904호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

토지면적: 36.95㎡ (약 11.18평)

건물면적: 84.27㎡ (약 25.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OOOOO

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경주시 황성동 소재 "유림초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택지대로 단독주택, 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며, 남측 인근에 황성공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 교통상황: 간선대로와 인접하고 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 용이한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 물건의 토지는 대략 사다리형으로서 인접지와 등고평탄하며 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(현대유치원), 역사문화환경보존지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

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본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리: 갑6. 가압류 (채권자: 김길하, 채권금액: 60,000,000원, 접수일자: 2024.04.22)

* 인수되는 권리: 을3. 주택임차권 (채권자: 이상오외 1명, 채권금액: 200,000,000원, 전입일자: 2020.02.10, 확정일자: 2020.02.10). 해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-10

확정일자: 2020-02-10

배당신고일자: 2025-01-09

대항력: 있음

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-02

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-10

확정일자: 2020-02-10

배당신고일자: 2025-01-09

대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 파악된 바로는, 낙찰 후 인수될 보증금은 200,000,000원입니다.)

* 기타 등기사항: 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 인수됩니다. 등기부채권 총액은 260,000,000원입니다.

4. 상권분석

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* 건물 용도: 본 물건은 오피스텔로서 업무시설로 분류됩니다.

* 주변 환경: 일반 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 접근성: 간선도로와 인접하여 시내외 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 젊은층의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 임대 수요: 유림초등학교, 황성공원 등 생활 편의시설 및 녹지가 인접하여 주거 목적으로도 선호될 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 교육: 유림초등학교가 남동측 인근에 위치하며, 현대유치원도 가까운 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 녹지: 남측 인근의 황성공원은 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

* 교통: 노선버스가 자주 운행되며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 선순위 임차 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 , 이 )의 보증금 200,000,000원입니다. 이 금액이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 비용이 증가하게 됩니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 채권 및 임차권이 존재하므로, 정확한 권리 분석 및 인수 여부 재확인이 필수적입니다.

* 제한 물권: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경주시 황성동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2015년 준공)이며 학교와 공원이 인접한 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 다만, 2억원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 분석과 대비가 무엇보다 중요합니다. 경매 절차에서 임차 보증금이 전액 변제될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 황성동 핵심 상업지구 및 주거지 인근에 위치하여 직주근접성이 좋고 생활 인프라가 풍부합니다.

* 신축 오피스텔: 2015년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 선호도가 높습니다.

* 잠재적 임대 수익: 안정적인 임대 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 시세 차익 기대: 철저한 권리 분석과 시세 파악을 통해 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 건물 면적(84.27㎡) 및 층수(9층)를 고려할 때, 최근 실거래가(2026년 3월 8층 84.555㎡ 기준 150,000,000원)를 참고하면 해당 물건의 자체 시세는 약 155,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본 건은 200,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크가 존재합니다. 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산해야 하므로, 순수 물건 자체의 가치에 대한 입찰가를 산정합니다.

경매 물건의 특성상 시세보다 저렴하게 취득하는 것을 목표로 하며, 잠재적 리스크(임차 보증금 인수)를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 경매 절차에서 임차 보증금 200,000,000원이 전액 배당된다면, 시세(약 155,000,000원)를 기준으로 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 임차 보증금 인수가 배제된 순수 물건 가치에 대한 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 제안합니다.

매우 중요: 위 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외한 금액입니다. 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 인수되는 임차 보증금(200,000,000원)이 합산될 수 있으므로, 입찰 결정 시 반드시 이 점을 명확히 인지하시기 바랍니다. 낙찰가 130,000,000원 + 인수 보증금 200,000,000원 = 총 330,000,000원이 실제 소요될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.