나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5003 [1] 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층디씨01-041호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센 터, 오피스텔, 아파트, 조정경기장 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인접한 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하고, 남측 근거리에 지하철5호선 구간 "풍산역"이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

2021. 01. 06. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중 1층디씨 01-041호~1층디씨01-044호로서, 외벽: 커튼월 및 복합판넬마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

- 기호 1, 2 기호 1, 2 모두 치킨판매점 및 그 관계시설이었으나 현재는 내부 철거 상태 등임. - 기호 3, 4 사무실용도 등으로 조사되었음.

설비내역

공용 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 2필지 일단의 가로장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터,근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 20m의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로2류(폭 30m ~35m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청 에 별도확인 요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법 시행령 제 14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역( 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
현재 내부 철거 상태이고, 부동산의 표시에는 '1층 디씨01-041'로 등재되어 있으나 현황은 'D동 C-141' 과 같은 형식으로 표시 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

성남지원 2025타경5003 (1)

소재지

경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층 디씨01-041호

용도

근린상가

감정가

1,080,000,000원

면적

토지면적: 11.52㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.516㎡ (약 3.48평)

건물면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

건물지분: 47.17㎡ (약 14.27평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

하OOO

건물명칭 및 호수

현대지식산업센터 한강미사2차, 1층 디씨01-041호

(공부상 표기와 현황 표기가 다름. 공부상 '1층 디씨01-041호'이나 현황은 'D동 C-141' 형식으로 표기됨)

특이사항

유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치함.

주변 환경은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 조정경기장 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인접한 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재함. 또한, 남측 근거리에 지하철 5호선 "풍산역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됨.

건물의 구조는 2021년 1월 6일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중 1층 일부임. 외벽은 커튼월 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 창호로 구성됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리

하나은행 근저당권 (2023-09-08 접수)

매각으로 소멸되는 권리

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2023-09-08)

* 갑5: 소유권이전 (2023-09-08)

* 을1: 근저당권 (하나은행, 2023-09-08) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (성동세무서장, 2025-04-25)

* 갑7: 가압류 (신용보증기금, 2025-07-09)

* 갑8: 가압류 (신보2024제27차유동화전문유한회사, 2025-07-25)

* 갑9: 압류 (한국장애인고용공단, 2025-08-06)

* 갑10: 압류 (국민건강보험공단, 2025-08-08)

* 갑11: 가압류 (근로복지공단, 2025-10-23)

* 갑12: 임의경매 (하나은행, 2025-11-03) - 본건 경매개시결정

* 갑13: 압류 (국민건강보험공단, 2026-02-20)

* 갑14: 압류 (하남시, 2026-03-23)

* 갑15: 압류 (성동구, 2026-04-27)

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 하남시 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권설정등기 (2020.12.09. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

본 건은 현대지식산업센터 내 근린생활시설로, 주변에 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 수요층을 확보할 수 있는 입지임.

과거 치킨 판매점 및 관련 시설로 이용되었으나 현재는 내부가 철거된 상태이며, 사무실 용도로도 조사가 이루어졌음.

지역 내 다양한 업종의 상가와 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있으나, 공실률 및 업종별 경쟁력에 대한 면밀한 추가 분석이 요구됨.

1.4. 생활정보

본 건 인근에 "하남풍산초등학교"가 위치하여 교육 시설 접근성이 있음.

지하철 5호선 "풍산역" 이용이 가능하여 서울 및 수도권으로의 대중교통 이용이 편리함.

단지 내 및 주변 편의시설 이용이 가능함.

이용상태 측면에서는 일부 유닛은 내부 철거 상태이며, 일부 유닛은 사무실 용도로 활용 가능한 것으로 조사되었음.

1.5. 잠재적 리스크

토지권리 문제: 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 토지 사용 및 건물 소유권과 관련하여 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있는 중요한 리스크임. 해당 별도 등기의 정확한 내용과 법적 효력에 대한 심층적인 확인이 필요함.

지상권 인수: 2020년 12월 9일 등기된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 지상권자의 권리 행사에 따라 건물 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있음.

내부 상태: 현재 내부가 철거된 상태이므로, 원상 복구 또는 용도 변경을 위한 추가 공사 및 비용이 상당 부분 소요될 것으로 예상됨.

호수 표기 오류: 공부상 '1층 디씨01-041호'로 등재되어 있으나, 현황은 'D동 C-141'과 같은 형식으로 표시된다는 점은 물건의 정확한 위치 및 면적 확인 과정에서 혼란을 야기할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 대로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접함.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(미사4유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등 매수자인 주택) - 본 물건이 해당 구역 내 주택이 아니므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 관련 법규 확인 필요.

주변 혐오시설: 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 초등학교, 조정경기장 등 공공 및 상업, 주거 시설이 혼재된 지역임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산역 인근에 위치한 현대지식산업센터 내 근린상가로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편임.

그러나 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 존재하고, 소멸되지 않는 지상권을 인수해야 하며, 내부가 철거된 상태라는 점은 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

또한, 유동화 물건으로 채권 관련 복잡성이 있을 수 있으며, 정확한 권리 관계, 인수되는 지상권의 내용, 토지 별도등기의 성격, 내부 철거 상태에 따른 복구 비용 등에 대한 심층적인 법률 및 현장 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

미사지구 개발 사업과 연계되어 향후 지역 발전 가능성이 기대됨.

지하철 5호선 풍산역 역세권 입지로 대중교통 접근성이 우수함.

내부 철거 상태로 인해 향후 용도 변경이나 전면적인 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력을 보유하고 있음. (단, 상당한 추가 공사 비용 발생 예상)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인수되는 지상권의 가치, 토지 별도등기 관련 리스크 분석, 내부 철거 상태로 인한 공사 비용, 지역 내 유사 물건 시세, 향후 임대 수익률 분석 등 다각적인 시장 조사 및 전문가의 심층적인 권리 분석이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.