나이스옥션 법원경매 평택 2025타경918 [1] 경기도 평택시 고덕동 2413-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕119안전센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독 주택, 주거나지등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역), 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 . 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(징크) 3층 건물로서, 외벽:벽돌치장마감등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

1층:다가구주택(1가구)으로 이용중임. 2층:다가구주택(1가구)으로 이용중임. 3층:다가구주택(1가구)으로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 평택지원 2025타경918 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 경기도 평택시 고덕동 2413-16이며, 건축물대장상 주소는 경기도 평택시 함박산17길 9 (고덕동)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 다가구주택입니다. 감정평가액은 1,600,297,800원이며, 토지면적은 253.80㎡ (약 76.8평), 건물면적은 318.10㎡ (약 96.2평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕(징크)의 3층 건물로, 총 3세대가 거주 가능한 다가구주택으로 이용 중입니다. 채권자는 홍성신용협동조합이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다. 주요 특이사항으로는 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동에 소재하는 "고덕119안전센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 단독주택과 주거용 토지로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 따라서 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 고덕국제화지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 폭 8~10m의 소로 2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 인접 도로상태

물건지의 남측으로는 소폭의 포장도로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 24일 접수된 홍성신용협동조합의 근저당권(채권금액: 1,080,000,000원)입니다.

* 총 등기부채권액

토지 등기부채권 총액은 1,183,044,324원이며, 건물 등기부채권 총액은 1,233,044,324원입니다. 두 합계는 약 2,416,088,548원이나, 경매 절차에서 실질적으로 소멸되는 채권액은 말소기준권리 및 후순위 채권들을 포함하여 산정됩니다. 주요 채권으로는 홍성신용협동조합의 근저당 1,080,000,000원, 손문학의 가압류 103,044,324원, 홍성신용협동조합의 임의경매 921,808,634원, 평택시의 압류 등이 있습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김명숙

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2025-02-28

확정일자: 2025-02-28

배당신고일자: 2025-11-24

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당 절차를 통해 회수 가능할 것으로 보입니다.

* 임차인: 오진안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-28

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 이우영

보증금: 50,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2025-04-01

확정일자: 2025-01-23

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나, 매각으로 말소 예정이며 대항력은 없습니다.

* 임차인: 조준희

보증금: 50,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2025-02-14

확정일자: 2025-01-17

배당신고일자: 2026-01-20

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당 절차를 통해 회수 가능할 것으로 보입니다.

* 인수되는 임차보증금 합계

상기 임차인들의 보증금 합계는 130,000,000원이나, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 기타 참고사항

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부 및 임차인 현황 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 일대의 주거지역에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주거나지로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 고덕국제화지구에 속해 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다. 현재는 주로 주거 기능에 집중되어 있으나, 개발 계획에 따라 편의시설 및 상업시설의 확충이 기대됩니다.

* 주변 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 가까이에 고덕119안전센터와 같은 공공시설이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 고덕119안전센터가 있어 공공 안전 서비스 이용이 용이합니다. 고덕동의 중심 시가지나 인근 신도시 지역을 통해 병원, 대형마트, 쇼핑몰 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통

차량으로 주요 간선도로 진출입이 편리하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 근거리에 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 존재

본 물건은 건물면적 외에 92.05㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 해당 건물의 정확한 현황, 이용 상태 및 법적 처리 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

* 건물 내부 상태 확인 필요

건물감정평가요항표에 "내부구조 및 상태 등은 재확인이 요구됨"이라고 명시되어 있습니다. 이는 실제 내부 상태가 감정평가 시와 다를 수 있음을 시사하므로, 현장 방문을 통해 반드시 상세한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 (외국인 취득 시)

본 물건은 외국인이 주택을 취득할 경우 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 투자자는 해당 허가 절차 및 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 건축물 현황

건축물대장상 사용승인일은 2024년 8월 23일로 비교적 신축 건물에 속하나, 건축물대장과의 차이점은 없다고 기재되어 있어 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 다가구주택으로, 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차보증금 또한 없어 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 고덕국제화지구라는 미래 발전 가능성이 높은 지역에 위치하며, 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 제시외 건물 존재 및 건물 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구의 개발 잠재력 및 미래 가치 상승 기대.

* 다가구주택으로서 다수의 가구를 임대하여 안정적인 임대 수익 확보 가능.

* 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 용이.

* 2024년 8월 사용승인된 비교적 신축 건물로 즉시 활용 및 임대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가는 1,600,297,800원입니다. 등기부상 총 채무액은 약 21억 원 이상으로 추정되나, 이 중 말소기준권리 및 후순위 채권이 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다. 인수되는 임차보증금 또한 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 현재 시장 시세, 유사 물건의 임대 수익률, 건물의 실제 상태, 임대 수요, 그리고 고덕국제화지구의 개발 현황 및 미래 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사와 추가적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 일반적으로 경매는 감정가의 일정 비율(통상 70~80% 선에서 시작)에서 유찰될 경우 최저가가 하락하며 진행됩니다. 본 물건의 경우, 총 채무액 규모와 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 합리적인 가격인지, 그리고 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)에 따른 수익률 분석을 통해 입찰가를 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.