나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503727 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 8층853호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "문화체육관광부" 남서측 인근에 소재한 푸르지오시티 8층 853호이며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 업무시설 및 편의시설, 정부청사 공원 등으로 이루어진 상업 및 업무지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 8층 853호, (사용승인일자: 2014.9.4) 외벽: 화강석 및 페인팅 마감 내벽: 벅지 및 타일 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며 상업용 및 업무용, 오피스텔 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류 (폭30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503727 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 8층 853호

용도: 오피스텔

토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.13㎡ (약 1.85평)

건물면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

건물지분: 23.74㎡ (약 7.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 90,000,000원

1.3. 건축물 정보

건물명: 푸르지오시티

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 4층, 지상 20층 중 8층 853호

사용승인일자: 2014년 9월 4일

총 세대수: 1060호

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인,

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인,

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기(접수번호 2024.1.16. 제3048호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "문화체육관광부" 남서측 인근에 소재한 푸르지오시티 8층 853호임. 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 업무시설 및 편의시설, 정부청사, 공원 등으로 이루어진 상업 및 업무지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

2.3. 인접 도로상태

본건 주위로 대로 및 중로와 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류 (폭30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 지역에 속함. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 말소기준권리: 세종세무서장의 압류 (2024-08-22)

* 선순위 권리:

* 주택임차권: 박현규 (보증금 100,000,000원, 전입/확정일자 2022-01-11)

* 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 100,000,000원은 매수인에게 인수되는 권리임.

* 후순위 권리:

* 박현규의 강제경매 (2025타경503727)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박현규

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-11

확정일자: 2022-01-11

배당신고일자: 2024-01-16

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수해야 하는 금액이 존재함.

3.3. 인수되는 보증금

총 인수 보증금: 100,000,000원 (박현규 임차인분)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 정부세종청사 인근에 위치하여 문화체육관광부, 각종 정부부처 및 관련 기관이 밀집해 있음. 또한, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 편의시설 등이 발달한 세종시의 중심 상업 및 업무지구에 해당함.

4.2. 시장 동향

최근 매매 사례:

* 2026년 5월 27일: 8,000만원 (23.74㎡, 14층)

* 2026년 5월 24일: 7,700만원 (22.42㎡, 8층)

* 2026년 5월 16일: 8,000만원 (22.42㎡, 13층)

현재 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 실거래가는 약 7,700만원에서 8,000만원 사이로 형성되어 있음. 감정가는 9,000만원으로 시세 대비 약간 높은 편이나, 시장 상황에 따라 변동 가능함.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

정부세종청사 주변으로 각종 행정기관, 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 건물 관리 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 20층 오피스텔로, 사용승인일자는 2014년 9월 4일임. 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등 오피스텔로서 필요한 제반 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박현규의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 낙찰가 외 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 투자 비용이 상당히 증가하게 됨.

최근 실거래가(7,700만원~8,000만원)와 감정가(9,000만원)를 고려할 때, 1억원이라는 인수 금액은 상당한 부담이 될 수 있음.

6.2. 경매 채권자 겸 임차인

본 경매의 채권자가 임차인 박현규 본인으로, 이는 임차인의 보증금 회수를 위한 강제경매 절차임을 의미함.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 중심 상업 및 업무지구에 위치한 오피스텔로, 정부세종청사 인근의 우수한 입지를 자랑함. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하고 건물 자체의 관리 상태도 양호할 것으로 예상됨.

그러나, 1억원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재함. 이는 총 투자 비용을 크게 상승시키는 요인이므로, 해당 금액을 감안한 신중한 접근이 필요함. 최근 실거래가격을 고려할 때, 임차 보증금 인수 후에도 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업/업무 지구의 우수한 입지

* 정부세종청사 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대

* 오피스텔로서의 편리한 주거 및 업무 환경

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 90,000,000원이며, 최근 실거래가는 7,700만원~8,000만원 수준임.

그러나 100,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실투자 비용은 입찰가에 100,000,000원을 더한 금액이 됨.

인수 보증금을 제외하고 산정한 본 건의 적정 시세 및 감정가를 고려하여, 다음과 같이 예상 입찰가를 제안함.

예상 입찰가: 85,000,000원

상기 예상 입찰가를 기준으로 낙찰받을 경우, 총 실투자 비용은 85,000,000원(입찰가) + 100,000,000원(인수 보증금) = 185,000,000원이 됨. 이는 최근 실거래가(7,700만원~8,000만원) 대비 높은 수준으로, 상당한 위험 감수가 필요한 투자임. 신중한 권리 분석 및 자금 계획 수립이 필수적임.

*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 법률/세무 자문을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다. 특히, 임차인과의 명도 협상 및 인수 금액 관련 사항은 반드시 전문가와 상의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.