나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13277 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 구로구 구로동 소재 "서울영서초등학교" 남동측 인근에 위치하며,다세대주텍 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철2호선 "구로디지털단지역" 이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층,지상9층건 내 제5층 제501호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2021.03.04.) 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

대상물건은 공부상 "오피스텔"(후첨:"내부구조도" 참조)임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 2필지 일단의 부정형으로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남서측으로 디지털로35길의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 "토지이용계획확인서" 상에 2필지는 모두 도시지역, 준공업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 작성하여 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13277 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제5층 제501호

용도: 오피스텔

감정가: 254,000,000원

토지면적: 12.41㎡ (약 3.75평)

토지지분: 12.41㎡ (약 3.75평)

건물면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

건물지분: 28.82㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 사용승인일: 2021년 03월 04일

- 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제5층 제501호

- 주요용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

2. 입지조건

* 위치: 서울영서초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 대상 건물의 남서측으로 디지털로35길 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 17일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)가 말소기준권리로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 현재 등기부등본상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (고경록)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021년 07월 30일

* 확정일자: 2021년 07월 19일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 대항력이 없는 임차인으로, 매각으로 인해 임대차 관계는 종료될 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 관련 주의사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1, 2021-03-19)

* 소유권이전 (갑2, 2021-10-06)

* 주택임차권 (을3, 2023-07-26, 고경록, 283,000,000원, 말소예정)

* 가압류 (갑3, 2023-10-17, 주택도시보증공사, 879,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매 (갑8, 2025-11-14, 주택도시보증공사, 283,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,162,000,000원 (가압류 879,000,000원 + 강제경매 283,000,000원)

4. 상권분석

* 입지: 구로디지털단지역 인근의 역세권 오피스텔로, 직장인 수요가 기대되는 지역입니다.

* 지역 특성: 주변에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 용도 지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

* 잠재력: 준공업지역에 위치하며, 구로디지털단지역을 중심으로 한 비즈니스 활동과 연계될 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 버스 노선도 다양하게 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 학교(서울영서초등학교), 상업시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 편의시설: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차인 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행되는 점은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 해당 조건의 이행 여부와 관련하여 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한 사항:

* 해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 관련 규정을 확인해야 합니다. (2025.10.20.~2026.12.31. 대상: 아파트, 2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 건물 내부 상태: 집합건축물대장 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 작성된 정보이므로, 실제 내부 구조와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 현장 확인이 필수적입니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 11억 6천만원을 초과하여, 경매 절차 및 최종 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다. 임차인이 대항력이 없고, HUG 관련 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 까다로운 권리 관계와 복잡한 HUG 인수조건, 다수의 토지이용 제한사항 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 주변 시세 및 개발 현황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역과 인접하여 직장인 임차 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2021년에 준공되어 건물의 노후도가 낮고, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 부재 및 HUG 관련 조건으로 인해 임대차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 임대 수익: 지역 상권 분석 결과, 구로디지털단지 주변은 비즈니스 및 주거 수요가 꾸준히 존재하는 지역으로, 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 및 최근 실거래가 정보가 부족하여 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 일반적으로 다음과 같은 사항을 고려하여 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 254,000,000원

* 주변 시세: 유사 면적(전용 28.82㎡)의 오피스텔은 구로디지털단지역 인근에서 매매가 1억 8천만원 ~ 2억 5천만원 범위로 조사되었습니다. (참고: 검색된 '구로동 10.2평 오피스텔' 매물은 감정가 1억 3,500만원, 최저가 1억 800만원 등으로, 본건과 가격 수준 차이가 있습니다.)

* 본건의 경우, 건물 연식이 오래되지 않았고 역세권임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

* 다만, 복잡한 권리 관계 및 HUG 관련 조건의 이행 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 시세와 시장 상황을 파악한 후, 감정가의 80%~100% 수준 (약 203,200,000원 ~ 254,000,000원) 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 상세한 시세 조사를 위해서는 해당 지역의 부동산 중개업소와 상담하거나, 부동산 정보 플랫폼에서 최신 실거래가를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.