나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1790 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1132-15 하늘지움 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물내 11층 1102호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형 토지로서 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측 및 남측으로 노폭 약20미터, 약4미터 및 약15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(2019-06-10)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460- 6086)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1790 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1132-15 하늘지움 11층1102호

용도: 오피스텔

감정가: 247,000,000원 (24700만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (등기부상 을1, 채권금액 186,000,000원, 말소기준권리)

2.2. 면적 정보

토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

토지지분: 11.595㎡ (약 3.51평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평) (전용면적)

건물지분: 84.9271㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 건축물 정보

건축물명: 하늘지움

준공일자: 2018년 1월 31일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 지하 2층, 지상 20층 중 11층 1102호

건물총면적: 17,584.635㎡

건물 연면적: 17,584.635㎡ (약 5,319.6평)

전용면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

3.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물 내 11층에 위치하고 있으며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

3.4. 토지 이용 상태 및 인접 도로

본건이 위치한 토지는 장방형으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 북측, 동측, 남측으로 각각 노폭 약 20미터, 4미터, 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구)

* 도로 관련: 중로1류(폭 20m~25m)(2019-06-10)

* 행위 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018년 6월 20일 접수된 수협은행 근저당 (을1, 186,000,000원)입니다.

* 본 경매물건은 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑구의 가압류, 을구의 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 211,253,133원입니다.

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 보존 등기(갑1) 이후 공유자 지분 이전(갑2, 말소), 근저당(을1, 말소), 가압류(갑5, 말소), 가압류(갑6, 말소), 임의경매 개시 결정(갑7, 말소) 순으로 진행되었습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수할 보증금 없음.

* 총 인수 보증금: 0원

4.3. 주의사항

* 상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인의 실제 점유 및 거주 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구월동 지역은 인천광역시청을 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 인접해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

5.2. 지역적 특성

인천시청 인근 지역으로 행정기관 및 관련 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 오피스텔 및 공동주택이 많아 주거 편의성이 높은 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 의료시설: 인근 종합병원 및 다양한 병의원 접근성이 양호합니다.

* 쇼핑/문화시설: 백화점, 대형마트, 영화관 등 주요 상업시설 이용이 편리합니다.

* 행정시설: 인천광역시청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6.2. 교육시설

* 인천동부교육지원청의 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다. (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)

6.3. 주차시설

* 건축물대장상 116대의 실내 기계식 주차와 44대의 실내 자주식 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건축물 관련

* 건축물대장상 위반건축물은 없는 것으로 확인됩니다.

* 토지이용계획상 방화지구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7.2. 권리 관련

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다만, 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 혐오시설

* 주변 지도 및 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시청 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 준공된 지 얼마 되지 않았고, 구조 및 설비 상태가 양호하며, 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없고 인수할 보증금이 없는 점 또한 명도 및 투자 측면에서 긍정적인 요인으로 판단됩니다. 다만, 0원 보증금 임차인의 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천광역시청 및 상업지역 인접으로 직주근접성이 좋고 유동인구가 풍부합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 최신 건물: 2018년 준공으로 건물이 비교적 신축이며, 내부 시설 또한 현대적입니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 밀집 지역으로 공실률이 낮고 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 최신 실거래가 상승 추세: 최근 거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

10. 시세 분석

* 최근 3년간의 매매 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(하늘지움)의 전용면적 약 84.8㎡~84.9㎡ 오피스텔은 23,500만원에서 25,850만원 사이에서 거래되었습니다.

* 가장 최근 거래인 2026년 2월 26일에는 15층이 25,850만원에 거래되었으며, 이는 감정가 24,700만원보다 약 5.1% 높은 수준입니다.

* 평균 거래가는 약 24,783만원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

* 최신 거래가를 기준으로 볼 때, 현재 시세는 25,000만원대 후반으로 형성되어 있다고 판단됩니다.

11. 예상 입찰가

* 감정가: 24,700만원

* 최신 실거래가: 25,850만원

* 권리관계 및 임차인 현황상 인수할 부담이 없는 점을 고려할 때, 최신 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 경쟁 상황 및 부동산 시장 상황을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 25,500만원 ~ 26,500만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 보수적으로 26,000만원을 입찰 희망가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.