나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13547 [1] 서울특별시 노원구 월계동 803-1 월계극동아파트 101동 제10층 제1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 "신창중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 아파트, 다세대주택, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 구분건물 내 10층 1003호로서, 외벽 : 페인팅마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 아파트임.

설비내역

도시가스설비, 옥내소화전, 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 지상의 가장형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 공도가 연계되어 있어 단지로의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

월계동 803-1, 803-3 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보 존지역(문화재보호법)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기 간: 2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

3층과 10층의 층면적은 등기사항전부증명서(건물내역)의 등재내용과 집합건축물대장 표제부 (건축물 현황)의 등재내용이 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13547 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO (오케이에프앤아이대부주식회사로 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 803-1 월계극동아파트 101동 제10층 제1003호

용도: 아파트

건축물대장상 용도: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 1996년 8월 9일

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.71㎡ (약 9.9평)

건물면적: 80.28㎡ (약 24.3평)

건물 전용면적: 80.28㎡ (약 24.3평)

건물 분양면적: 제공된 정보로 정확한 분양면적 산정은 어렵습니다.

토지 지분: 32.71㎡ (약 9.9평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 522,000,000원

최근 매매가 (참고): 490,000,000원 ~ 515,000,000원 (2025.07~2026.06, 80.28㎡ 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 "신창중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 교육시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 도로와 공도가 연계되어 있어 단지로의 진출입이 원활합니다.

2.3. 단지 정보

단지명: 월계극동아파트

총 세대수: 199세대

총 동수: 2동

사용승인일: 1996년 8월 9일

최고층: 17층

주차대수: 총 88대 (지상 12대, 지하 8대)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 8월 29일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (금192,000,000원)

경매개시결정일: 2025년 10월 30일 (오케이에프앤아이대부, 금220,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 병구의 기타 권리 등은 모두 말소기준권리 이후에 설정되었거나 임의경매 개시결정으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 지상권 개요상 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등은 미상임.

임차인 정보 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 권리 분석 시 인수 여부 및 그 금액을 정확히 파악하기 어려우므로 각별한 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되지 않는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

따라서 본 경매 물건은 인수되는 권리 없이 낙찰자가 모든 권리를 승계(말소)하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

주요 제한사항으로는 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25) 및 아파트 용도 지정기간 (2025.10.20~2026.12.31)도 확인됩니다. 이는 특정 용도 및 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요함을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 편리한 교통 이용이 가능합니다.

단지 내 상가 또는 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

신창중학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 교육시설(유치원, 초등학교, 중학교 등)이 소재할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

전기차 충전기 (지하 3대)가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

3층과 10층의 층면적은 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 표제부 간에 서로 상이한 부분이 있습니다. 이는 추후 행정 처리나 소유권 행사 시 불편함이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 경매 절차 진행 중 혼선이나 변경 가능성이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

다수의 토지이용 제한사항(상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장래의 개발 계획이나 인근 시설 변화에 따라 환경이 달라질 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 노원구의 아파트 물건으로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가는 현재 시세 수준으로 판단되며, 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 장점입니다. 다만, 공부와의 차이, 중복사건, 다수의 토지이용 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 노원구의 주거 중심 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준이 합리적인 편입니다.

* 공부와의 차이, 토지이용 제한 등 리스크 요인 해소 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 522,000,000원

최근 매매 사례 (80.28㎡ 기준): 490,000,000원 (2026.06.03, 10층), 515,000,000원 (2025.07.01, 7층)

본건은 인수되는 권리 없이 명확한 권리관계를 가지고 있으나, 공부와의 차이 및 토지이용 제한 등의 리스크를 고려해야 합니다. 최근 매매 사례 중 10층의 거래가 4.9억원, 7층의 거래가 5.15억원임을 감안할 때, 본건 10층 물건의 감정가 5.22억원과 유사하거나 약간 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 그러나 공부와의 차이, 중복사건 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 현재 시세를 바탕으로 잠재적 리스크를 감안한 보수적 예상 입찰가 범위는 480,000,000원 ~ 510,000,000원으로 제안합니다.

(참고: 실제 입찰가는 현장 조사, 임장, 권리 분석 전문가의 최종 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.