나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513836 [1] 인천광역시 서구 당하동 1084-3 2동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남동측 인근에 위치하는 통칭'한마루빌' 제2동 제5층 제503호로서, 주변은 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 5층건 중 5층 503호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513836 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1084-3 2동 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 161,000,000원

토지면적: 29.09㎡ (약 8.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.24㎡ (약 12.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 토지거래허가구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 인수되는 보증금 액수 확인 및 추가 조사 필수

특수물건정보: 토지거래허가구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 당하동 '인천백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통 사정은 양호함.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6M 도로를 통해 접근 가능함.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 2011-09-23 (김종승)

* 소유권이전: 2012-09-17 (이제현)

* 소유권이전: 2021-04-29 (이성영)

* 주택임차권: 2025-06-04 접수, 권리자 이상훈, 금액 175,000,000원. 해당 권리는 말소되지 않고 인수됨. (전입일자: 2021-04-28, 확정일자: 2021-03-15)

* 강제경매: 2025-11-11 접수, 권리자 이상훈, 금액 175,000,000원. 본 경매 개시 결정이 말소기준권리가 됨.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 강제경매 (2025-11-11)

* 인수되는 권리: 주택임차권(이상훈, 175,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 175,000,000원. 본 경매에서 낙찰자는 임차인 이상훈의 보증금 175,000,000원을 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-28

* 확정일자: 2021-03-15

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 175,000,000원을 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 함.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 7월)를 보면, 비슷한 연식 및 면적의 다세대주택이 1.33억~1.79억 원에 거래된 것으로 나타남.

* 본건과 유사한 31.548㎡ 면적의 '멤버스힐'이 1.33억 원에 거래되었으며, 34.942㎡ 면적의 '그랜드비스타'는 1.79억 원에 거래됨.

* 본건(40.24㎡)의 감정가는 1.61억 원으로, 주변 시세 범위 내에 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큼.

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2011년 (집합건물 등기부 요약 참고)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 중 5층 503호

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: '인천백석초등학교'가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호함.

* 혐오시설: 현황 조사 및 일반적인 정보 검색 결과, 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(이상훈)의 보증금 175,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이는 감정가 161,000,000원보다 높은 금액으로, 실제 취득 비용이 시세보다 훨씬 높아질 수 있음.

* 토지거래허가구역: '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 조건에 해당 시 허가를 받아야 함. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* 기타 제한 사항: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역 등의 도시계획 및 법적 제한이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 교육 환경은 양호한 편임. 그러나 가장 중요한 권리 분석상, 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 존재함. 이는 감정가 자체보다 높은 금액으로, 실질적인 투자 수익을 기대하기 어렵게 만들 수 있는 요인임. 따라서 철저한 사전 조사와 명확한 위험 분석 없이는 접근하기 어려운 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 인천 서구 당하동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

* 수익성 (조건부): 만약 예상 낙찰가보다 인수되는 보증금이 현저히 낮거나, 또는 향후 부동산 가치 상승을 매우 강하게 예상할 수 있는 경우에만 고려해볼 수 있음. 하지만 현재 정보로는 투자 매력이 매우 떨어짐.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 인수 보증금: 175,000,000원

* 주변 시세 (유사 면적): 약 13,300,000원/평 ~ 16,900,000원/평 (면적 대비 환산 시 약 1.3억~1.8억 원 수준)

본 건의 경우, 감정가보다 높은 임차인 보증금을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 일반적인 시세나 감정가에 비례한 입찰가 산정이 무의미합니다. 낙찰자가 최종적으로 부담해야 하는 총액은 '입찰가 + 175,000,000원'이므로, 시세 범위 내에서 최대 1.75억 원을 추가로 부담하게 됩니다.

따라서, 잠재적 투자자는 본 물건을 통해 수익을 얻기 매우 어렵거나 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 만약 본 건에 입찰한다면, 총액 부담을 극도로 낮추기 위한 매우 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 (단, 총 취득 비용은 입찰가 + 175,000,000원): 120,000,000원 내외

* 이 경우 총 취득 비용은 최소 295,000,000원 (120,000,000원 + 175,000,000원) 이상이 되므로, 실질적인 시세 대비 매우 불리한 조건임을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.