나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513908 [1] 인천광역시 서구 경서동 750-8 남궁빌리지 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ‘경서초등학교’동측에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층 중 제3층 제302호로서 외벽 : 치장 벽돌 마감 등, 내벽 : - 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513908 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 750-8 남궁빌리지 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 117,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.02㎡ (약 12.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 ‘경서초등학교’ 동측에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조로, 4층 중 3층 302호에 해당합니다. 외벽은 치장 벽돌 마감 등이며, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

2.4. 설비내역

위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 09월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 1,020,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 을구 4번 임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (상세 내용은 임차인 현황 참조)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 (입주자:정수행))

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2022-01-26

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 100,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 허선진 (2011.01.07), 김영숙 (2015.05.29), 손재현 (2022.03.25)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (100,000,000원, 2024.04.09 접수, 말소)

* 기타 권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.09.19, 말소), 인천광역시 서구 압류 (2025.05.12, 말소), 서울보증보험 강제경매 (2025.11.13, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,120,000,000원

4. 상권분석

본 건이 위치한 서구 경서동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 초등학교 및 각종 편의시설과 근접하여 주거 생활에 필요한 인프라가 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 동측에 경서초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 특이사항으로 보고된 혐오시설은 없으며, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 시세의 차이: 본 건의 감정가는 117,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 76,000,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 거래가 이루어졌습니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 입찰 시 시세 조사를 통한 합리적인 가격 산정이 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항과 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 언급은 권리 분석 시 추가적인 주의를 요합니다. 다만, 임차인 현황상 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 서류 및 공고를 면밀히 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 경서동에 위치한 본 건 다세대주택은 경서초등학교 인근의 주거지역 내에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태일 것으로 예상되며, 전반적인 교통 및 생활 여건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '물건명세서상 소멸되지 않는 권리'와 관련된 복잡성이 일부 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서의 안정성: 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 안정적인 주거지로 활용 가능합니다.

* 시세차익 잠재력: 현재 감정가 대비 최근 시세가 낮은 점을 감안할 때, 시세에 맞는 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 가격은 76,000,000원부터 90,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 건물 면적(42.02㎡)을 고려할 때, 최근 거래 사례들의 평당 가격(약 151만원~188만원/㎡)을 적용하면 약 6,350만원 ~ 7,900만원 수준의 시세가 산정됩니다.

감정가 117,000,000원에 비해 실거래가가 현저히 낮은 점, 그리고 권리관계의 복잡성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래가 중 가장 높은 수준인 9,000,000만원을 기준으로, 본건의 면적과 입지, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.