나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13457 [1] 서울특별시 강북구 미아동 162-2 북한산팰리스 101동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "성신여자대학교 운정그린캠퍼그" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재 하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제6층 제601호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중이며, 세부적인 이용상태는 "내부구조도"참조.

설비내역

급탕 및 위생설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8~10미터, 동측으로 노폭 약5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025.8.29.~2027.8.28.), 상대보호구역, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.9.30.~2026.8.30.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간:2025.10 20.~2026.12.31.)임

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권 되어 있음. 임차보증금 금297,000,000원 ②기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13457 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 162-2 북한산팰리스 101동 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

건물면적: 59.75㎡ (약 18.07평)

1.4. 건축물 정보

건축물명: 북한산팰리스 101동

층수: 6층 중 제6층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2011년 10월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "성신여자대학교 운정그린캠퍼스" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거지역의 형태를 띠고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 본 건은 남측으로 노폭 약 8~10미터, 동측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축허가·착공제한지역(2025.8.29.~2027.8.28.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.9.30.~2026.8.30. 등)으로도 지정되어 있어 향후 개발 및 거래 시 제한사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (2021-11-16, 60,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 내용은 비고란에만 언급되어 있어 명확하지 않으나, 통상적으로 경매 절차에서 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 여 (주택도시보증공사)

보증금: 297,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-22

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2023-11-22

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 주요 등기사항 요약 (말소 예정 권리 포함)

* 소유권보존 (2011-10-28)

* 근저당권 (2021-11-16, 60,000,000원, 말소기준)

* 주택임차권 (2021-09-17, 297,000,000원)

* 소유권이전 (2021-10-27, 297,000,000원)

* 강제경매 (2025-10-17, 297,000,000원)

* 가압류, 압류 등 다수 (모두 말소 예정)

3.5. 등기부채권 총액

363,247,974원

3.6. 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 유사 물건의 시세는 다음과 같습니다.

* 삼성빌리지(101동) (2021년 준공, 57.58㎡) 3층: 2026년 7월 1일 318,000,000원 (직거래)

* 예담빌리지 (2017년 준공, 50.82㎡) 4층: 2026년 6월 9일 218,000,000원 (중개거래)

* (258-208) (1988년 준공, 34.26㎡) 2층: 2026년 6월 21일 170,000,000원 (중개거래)

4.2. 본건과의 비교

본건 '북한산팰리스 101동 6층 59.75㎡'는 '삼성빌리지(101동)'와 면적 및 동이 유사하며, 건축 연도 또한 비교적 최신에 속합니다. 이에 따라 삼성빌리지 101동의 실거래가 318,000,000원이 본건의 주요 참고 시세로 판단됩니다. 감정가 331,000,000원은 최근 유사 물건 최고가 대비 약 1.3천만원 가량 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거 밀집 지역으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

"성신여자대학교 운정그린캠퍼스"가 인근에 위치하며, 주변으로 초, 중, 고등학교 이용이 가능합니다. 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교통

버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 즉각적으로 식별되는 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 없는 임차인(여 )이 보증금 297,000,000원을 신고하였으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 절차상의 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

토지이용계획 상 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특수물건 정보는 향후 낙찰 후 인수 또는 처리 과정에서 추가적인 확인 및 검토가 필요한 부분입니다.

6.4. 건물 노후도

2011년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 최근 실거래가에 포함된 2017년, 2021년 준공 건물들에 비해 연식이 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성 및 가치 상승 잠재력에서 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 북한산팰리스 단지 내 위치한 다세대주택으로, 성신여대 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 준수한 교통 환경과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있으며, 권리상 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계를 보유하고 있어 투자 매력이 있습니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되었고, 토지이용계획 상의 여러 제한사항과 HUG 관련 특이사항은 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 내 신축급(2011년 준공) 다세대주택으로서 안정적인 임대 수요 기대.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확하며, 명도 부담이 적어 투자 위험이 낮습니다.

* 대학가 인근의 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 331,000,000원

최근 유사 물건 매매가: 삼성빌리지 101동 (57.58㎡) 318,000,000원 (2026.07.01)

본건(59.75㎡)은 삼성빌리지 101동과 면적 및 동이 유사하여, 해당 실거래가를 주요 참고 자료로 삼을 수 있습니다. 감정가가 최근 최고 실거래가보다 약 1.3천만원 높은 수준임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준인 300,000,000원 ~ 315,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. HUG 인수조건 변경의 상세 내용 확인 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로 계산)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.