나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5001 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층616호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이시설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위 치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 6층 616호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임. 별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 정방형 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026 .8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) , 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5001 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층616호

용도: 공동주택(청년주택)

감정가: 239,000,000원

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

건물면적: 23.19㎡ (약 7.02평)

건물지분: 23.1866㎡ (약 7.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (등기부요약상 한국주택금융공사로 추정)

1.1. 입지조건

입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위로는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상황은 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

본 물건은 집합건물로서, 등기부등본 상 소유권 보존 등기(도휘주식회사) 이후 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을1)입니다.

이후 접수된 을2, 을3 근저당 및 갑6 임의경매, 갑7 압류 등은 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

현재까지 파악된 등기부채권 총액은 361,094,440원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건이 소재한 쌍문동 일대는 주거 단지가 밀집된 지역으로, 아파트 및 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

"솔밭공원역" 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

공동주택(청년주택)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 젊은 층을 중심으로 한 임대 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

생활정보

건물명은 "에드가쌍문 청년주택"으로, 2022년 5월 13일에 사용승인된 신축 건물입니다.

총 7층 건물 중 6층에 위치하며, 건물은 철근콘크리트구조로 되어 있습니다.

건물 면적은 23.19㎡ (약 7.02평)이며, 토지 면적은 9.06㎡ (약 2.74평)입니다.

아파트 공용 설비로는 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 주차장, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

총 253세대가 거주하며, 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

주차는 112대의 옥내 주차 가능하며, 지하에 전기차 충전기 2대가 설치되어 있습니다.

관리사무소 및 커뮤니티 공간 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

토지이용계획 상 본 건은 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다.

또한, 아파트 용도에 한정하여 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 추가적인 토지거래계약 허가 구역 지정이 되어 있습니다. 이는 향후 매수 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

건축선 규정에 따라 도로 경계선에서 3미터 후퇴하여 건축해야 하는 제한이 있습니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 역세권에 위치한 에드가쌍문 청년주택으로, 2022년 사용승인을 받은 신축 아파트입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이어서 비교적 깨끗한 편입니다.

다만, 임대 관계 미상인 점과 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

최근 준공된 건물이라는 점과 역세권 입지를 감안할 때, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 도보 이용 가능한 역세권.

* 최신 건물: 2022년 사용승인된 신축급 아파트로 관리 상태 양호 기대.

* 안정적 수요: '청년주택' 용도로 젊은 층의 꾸준한 임대 수요 예상.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 관리 및 매도 용이.

* 깨끗한 권리관계: 말소 예정 권리가 다수 포함되어 있어 권리 분석 용이.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원입니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 적정 시세는 약 200,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 없는 점과 말소될 권리 총액 등을 고려할 때, 시세 범위를 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

권리관계가 명확하고 신축 건물임을 감안하여, 감정가 이하 또는 유사 시세 수준에서 경쟁력 있는 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.