나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52286 [1] 서울특별시 송파구 문정동 624 송파아이파크 11층비-1120호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역(지하철 8호선)" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔 및 관공서, 판매시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 "장지역(지하철 8호선)" 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제11층 제비-1120호로서, (사용승인 : 2015.07.20.) 외벽 : 석재붙임 및 시멘트모르타르 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 유통상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트) ,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 민현지)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.26.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52286 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 624 송파아이파크 11층 비-1120호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제11층 제비-1120호

사용승인일: 2015.07.20.

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 판매시설

1.3. 면적

토지면적: 5.91㎡

토지지분: 5.91㎡

건물면적: 25.87㎡ (전용면적)

전용면적(평): 약 7.83평

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 229,000,000원

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역(지하철 8호선)" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 관공서, 판매시설 등이 혼재된 지역입니다. 대로변에서 안쪽으로 들어온 단지라 조용하다는 평가가 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하여 교통이 편리합니다. 장지역까지 도보로 약 7분 거리에 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용중입니다. 본건 북동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 서울동부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 채권자 및 채무 내용

주요 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매개시결정 등기부채권 총액은 218,400,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(민현지)

보증금: 218,400,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-24

확정일자: 2023-03-15

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 임차인: 소유자 박재완의 지인 모씨

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

주택도시보증공사(양도전: 임차인 민현지)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.26.자에 제출되었습니다.

3.4. 등기부 요약 및 말소기준 권리

말소기준권리: 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52286)

집합건물 등기부 요약:

- 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (접수: 2016-07-21)

- 갑4: 소유권이전 (박재완, 매매, 접수: 2019-04-05)

- 을1: 주택임차권 (민현지, 금액: 218,400,000원, 전입: 2023-03-24, 확정: 2023-03-15, 말소 예정)

- 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 금액: 233,450,864원, 접수: 2025-11-03) - 말소기준권리

3.5. 기타 권리 분석 사항

물건명세서 참고사항:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

- 지상권 개요: 토지 을구 1 구분지상권설정등기(2015.07.29. 접수 제61088호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특징

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 오피스텔, 관공서, 판매시설 등이 혼재하는 지역입니다. 법조타운, 문정로데오거리 등 업무 및 상업시설이 발달한 지역에 인접해 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

인근에 이마트, 현대아울렛, GS더프레시 등 대형 쇼핑 시설이 위치해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 문정로데오거리 등이 있어 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성 (재강조)

지하철 8호선 장지역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 도로망도 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 이동도 수월합니다.

5.3. 주거 환경 (잠재적 혐오시설 검토)

주변에 장지근린공원, 연화공원, 문정근린공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 주변 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite:1-12]

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (지상권)

토지 을구 1 구분지상권설정등기(2015.07.29. 접수 제61088호)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있으며, 향후 매수인의 토지 권리에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다.

6.2. 임차 보증금 관련 특이사항 (HUG 인수조건)

주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 내용에 따라 임차인 민현지의 보증금 218,400,000원은 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수인수 조건 변경 사항은 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 최종 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획상 다수의 법적 제한 사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 8호선 장지역 인근에 위치한 송파아이파크 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 복잡하게 얽혀 있으나, 제출된 확약서에 따라 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나, 말소되지 않고 인수되는 구분지상권은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 장지역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 생활 편의시설: 쇼핑, 문화, 편의시설이 밀집한 지역에 위치하여 주거 만족도가 높습니다.

* HUG 보증 관련 부담 완화: 임차인 보증금 인수 부담이 0원으로 분석되어 초기 투자 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 주변 공원 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 29.83~29.88㎡)의 송파아이파크 오피스텔은 2026년 5월 기준 257,000,000원에서 269,500,000원 사이에서 거래되었습니다. [cite:3 (JSON data analyzed)]

최근 매매가 기준 평당 가격은 약 861.5만원에서 903.4만원으로 분석됩니다. [cite:3 (JSON data analyzed)]

본 건물의 전용면적 25.87㎡를 기준으로 환산 시, 현재 시세는 약 222,482,000원에서 232,830,000원 수준으로 추정됩니다. [cite:3 (JSON data analyzed)]

감정가는 229,000,000원으로, 현재 시세와 유사한 수준입니다. [cite:3 (JSON data analyzed)]

그러나, 본 건은 말소되지 않고 인수되는 구분지상권이 존재하므로, 이로 인한 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

인수 보증금(0원)을 제외하고, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 인수되는 구분지상권의 리스크를 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.