나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5278 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제7층 제708호로서, (사용승인일 2022.05.13) 외벽: 몰탈위 페인트 및 벽돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택: 후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 수차례 방문하였으나 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5278 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층708호

용도: 아파트 (공동주택 - 청년주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제7층 제708호

사용승인일: 2022년 05월 13일

건축물표제부상 전용면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물 지분 면적: 23.1866㎡ (약 7.01평)

토지 지분 면적: 9.061㎡ (약 2.74평)

1.3. 평가 정보

감정가: 230,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 우이신설선 "솔밭공원역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건 서측으로 폭 약 25미터 내외, 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도에 한정된 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다. 건축선 후퇴선(3m)이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권보존은 도휘주식회사가 가지고 있습니다. 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2022-08-12, 163,308,102원) 및 이후 설정된 근저당권, 주식회사온라이프건설의 근저당권, 박미숙의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 목포세무서장의 압류 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,954,534,440원이지만, 이는 말소 예정인 채권들을 포함한 수치입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상이며, 내부 확인이 정확하지 않았으므로 경매 입찰 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

쌍문동은 서울 동북부 지역의 주거 중심지로, 비교적 안정된 상권이 형성되어 있습니다. 본건이 위치한 에드가쌍문은 준주거지역에 속하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 갖추고 있습니다. 특히 "청년주택"으로 사용되고 있어 젊은층을 타겟으로 하는 상권 형성 가능성도 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 근린생활시설, 업무용 건물이 소재하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 솔밭공원역 인근으로 상업시설 밀집도가 높아질 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철역(우이신설선 솔밭공원역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설 및 업무용 건물이 주변에 위치하여 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 2022년 준공된 신축급 아파트(청년주택)로, 현대적인 건축 구조와 설비를 갖추고 있습니다. 건물 내 위생, 급배수, 가스, 난방, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 등의 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조 불일치 가능성

감정평가 요약에 따르면, 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인한 내부 확인의 어려움으로 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰, 주변 탐문 등을 통해 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 구조가 집합건축물대장이나 내부구조도와 상이할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 재확인이 필요한 부분입니다.

6.2. 토지거래계약허가구역 지정

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 또는 아파트 용도에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 다만, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에서만 유효합니다.

6.3. 소형 면적의 한계

전용면적 23.19㎡(약 7평)의 소형 아파트로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 특정 수요층에 한정될 수 있습니다. 이는 향후 환금성이나 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울북부지방법원 2025타경5278 (1) 물건은 도봉구 쌍문동에 위치한 신축급 아파트(청년주택)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2022년에 사용승인된 건물로 비교적 최신식이며, 권리관계가 깔끔하여 매각으로 인한 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 특히, 전용면적이 23.19㎡로 소형 아파트에 해당하여 1인 가구 또는 젊은 층의 주거용으로 적합할 것으로 보입니다. 다만, 내부 구조 확인에 일부 제약이 있었던 점과 토지거래허가구역 지정 여부는 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 소형 아파트

2022년 준공된 비교적 신축인 소형 아파트로, 유지보수 비용이 적게 들고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 깔끔한 권리관계

말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 부담 없이 명도 진행이 가능합니다.

8.3. 역세권 인접

우이신설선 솔밭공원역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

8.4. 저평가 가능성

감정가가 230,000,000원이지만, 소형 면적임을 감안하고 주변 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 아파트들이 해당 지역에서 약 2억 1천만 원에서 2억 4천만 원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 감정가 230,000,000원을 기준으로 볼 때, 본건의 경우 비교적 신축인 점과 권리관계의 명확성을 감안할 때 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 입찰 시에는 주변 실거래가 및 유사 물건의 현황을 추가로 조사하시어, 최소 210,000,000원 이상, 최대 240,000,000원 이하 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 본건은 인수할 보증금이 없으므로, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.