나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9717 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1040-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "대구두산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 상가 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 동측으로 폭 약 10미터 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(개나리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(두산 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) : 시멘트벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건으로서, 외 벽 : 외장타일 마감 내 벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 마감 바 닥 : 인조석 물갈기, 장판지, 타일 마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(2-가) : 근린생활시설 및 주택임.

설비내역

일련번호(2-가) : 위생 및 급배수설비, 주택부분에 난방설비(도시가스보일러) 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"와 같이 제시 외 건물(기호㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경9717 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1040-10

건물용도: 근린주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수성1가새마을금고 (등기부상 총 채권액 691,720,000원)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,313,255,840원

토지면적: 262.60㎡ (약 79.4평)

건물면적: 256.68㎡ (약 77.6평)

건물 제시외면적: 41.70㎡ (약 12.6평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "대구두산초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 상가 및 학교 등이 혼합되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 동측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(개나리유치원, 남양학교, 두산초등학교)에 해당하며, 하천 관련 사항은 관련 부서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 한국토지주택공사 (입주자 박 )이며, 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원입니다. 전입일자는 2018년 7월 18일이며, 확정일자는 2022년 8월 31일, 배당신고일자는 2026년 1월 19일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부상 소유권은 박해진 외 1명에게 있으며, 말소기준권리는 2017년 11월 14일 접수된 수성1가새마을금고의 근저당권 (을2/을5)입니다. 이 외 다수의 근저당권과 대구신용보증재단의 가압류, 그리고 채권자(수성1가새마을금고)의 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액은 691,720,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리/보증금

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으며, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 지산동 일대의 연립 및 다세대 주택으로, 전용면적 40.64㎡ ~ 76.53㎡의 주거용 건물입니다. 이들 건물의 매매가는 8,000만원에서 12,750만원 수준으로 파악되었습니다.

본건은 근린주택으로, 토지 면적 262.60㎡, 건물 면적 256.68㎡ (제시외 41.70㎡ 포함)에 감정가 1,313,255,840원입니다. 이는 제공된 연립/다세대 주택 시세와는 건물 유형 및 규모, 가치 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

일반적으로 수성구 지산동은 선호도가 높은 지역이며, 근린주택의 경우 토지 가치와 더불어 상가 및 주택으로서의 복합적인 가치가 반영되므로, 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 유사한 근린주택의 실거래가 비교가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 상가 등 생활 편의시설이 형성되어 있어 기본적인 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"대구두산초등학교"가 북측에 위치하며, 개나리유치원, 남양학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 소재지인 대구광역시 수성구 지산동 1040-10번지 주변에 인근 주민들의 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 해당하나, 현재 건축물의 용도가 근린주택이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

* 건물 제시외 면적 41.70㎡는 일괄 매각 대상에 포함되나, 현황 조사 시 정확한 용도 및 상태 확인이 필요합니다.

* 건물 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구 지산동의 핵심 주거 지역에 위치한 근린주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 교육 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 13억 1천만원대의 고가 물건이나, 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 말소되는 조건으로 경매에 나왔습니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각이며, 향후 증축이나 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대구의 명문 학군으로 손꼽히는 수성구 지산동에 위치하여 안정적인 가치 상승 기대.

* "대구두산초등학교" 등 교육시설 인접으로 인한 높은 주거 선호도.

* 차량 접근 용이하며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능.

* 모든 권리 소멸로 인한 낙찰 후 명도 용이성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,313,255,840원입니다. 유사 유형의 근린주택 실거래가 자료가 제한적이어서 정확한 시세 산정에 어려움이 있으나, 수성구 지산동의 높은 지가와 본건의 입지적 강점을 고려할 때, 감정가 수준 이상에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

일반적으로 시장 상황, 입찰 참여자 수, 해당 물건의 매력도 등에 따라 낙찰가는 감정가의 90%에서 120% 수준에서 결정될 수 있습니다. 본 건의 경우, 감정가인 1,313,255,840원을 기준으로, 1,200,000,000원에서 1,500,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 시세 재확인 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.