나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5134 [1] 경기도 동두천시 동두천동 223-8 오르팰리스2캐슬1동제1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 "동보초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 산업단지 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선 버스정류장 및 전철역(1호선 동두천역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 외장타일 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단지형다세대주택(전유면적 : 69.669㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 미터, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경5134 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 동두천시 동두천동 223-8번지 오르팰리스2캐슬 1동 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 326,000,000원이며, 토지면적은 72.88㎡ (약 22.05평)이고 건물면적은 69.67㎡ (약 21.07평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2022년 1월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

채권자는 오정농업협동조합입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 '동보초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 산업단지, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 인근에 노선 버스정류장과 1호선 동두천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

단지 동측으로는 노폭 정보가 확인되지 않은 도로가, 남측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 26일 접수된 오정농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 감정가 312,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 현재로서는 없습니다.

매각으로 말소될 권리로는 상기 말소기준권리인 근저당권과 후순위인 서민금융진흥원의 가압류(갑3), 주식회사국민행복기금의 가압류(갑4), 오정농업협동조합의 임의경매개시결정(갑5) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 338,145,905원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지와 단독주택이 혼재하며, 근린생활시설과 산업단지가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 지역 주민들을 위한 상업 기능이 일부 수행되고 있으며, 산업단지가 인접하여 해당 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 인근에 동보초등학교가 있어 초등학생 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 1호선 동두천역과 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대형마트나 백화점 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 주거환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 임차인이 존재하는 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임액을 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 실제 명도를 진행하면서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 주변 산업단지 영향: 인근에 동두천산업단지가 위치하고 있어, 해당 산업단지의 운영 특성(소음, 분진, 교통량 등)에 따라 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 제공된 정보 상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 동두천시 동두천동에 위치한 오르팰리스2캐슬 1동 3층 301호 다세대주택입니다. 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 초등학교 및 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계 상 인수되는 권리가 없어 명확한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 주의해야 할 부분입니다. 감정가 3억 2,600만원 대비 주변 시세 및 물건의 현황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2022년 준공) 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 초등학교 및 대중교통 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

* 등기부상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력 및 향후 시세 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 326,000,000원

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 정보 중 '동양빌'(2021년 준공, 전용면적 31㎡, 매매가 6,800만원)의 ㎡당 가격(약 219만원/㎡)이 본건과 건축 연도가 가장 유사합니다. 이 시세를 본건의 전용면적 69.67㎡에 적용하면 약 1억 5,257만원이 산출됩니다.

이는 본 건의 감정가 3억 2,600만원과 상당한 차이를 보이며, 실제 거래 당시의 면적, 층수, 내부 상태, 단지 규모 등 여러 요인이 반영된 결과일 수 있습니다. 다른 매매 사례들은 건축 연도가 오래되어 본건과의 직접 비교는 어렵습니다.

본 건은 2022년 사용 승인된 '오르팰리스2캐슬 1동'으로, 감정가 3억 2,600만원은 이 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

다만, 최근 유사 연식의 '동양빌'의 매매가와 비교 시 가격 괴리가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 기준으로 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

* 보수적 추정가: 감정가의 70% = 약 228,200,000원

* 적정 추정가: 감정가의 80% = 약 260,800,000원

이에 따라 예상 입찰가는 약 2억 3천만원에서 2억 6천만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 시장 분석을 토대로 한 것이며, 실제 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반드시 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.