나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4282 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치함. 주위는 공동주택,주사용건물,업무용건물 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 소재하고 있어 제반교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 4층 410호로서 외벽:몰탈위페인트마감 등. 내벽:벽지 마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2022.05.13일자로 사용승인되고, 공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주상용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4282 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 410호

* 용도: 아파트

* 감정가: 270,000,000 원

* 토지 면적: 9.06㎡ (약 2.74 평)

* 건물 면적: 23.19㎡ (약 7.02 평)

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 상업용 건물, 업무용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 경전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 본건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. (외국인 등 대상, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도) 및 2025.10.20.~2026.12.31. (아파트 용도 한정) 입니다.

* 건축선 규정(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선)이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건의 등기부등본상 권리 현황을 분석한 결과, 소유권 보존 등기 이후 다수의 권리 설정 및 변경이 있었습니다.

* 말소 기준 권리는 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2022-08-12, 채권금액: 162,327,273원)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을1, 을2: 한국주택금융공사 근저당권 (채권금액: 각 162,327,273원)

* 을3: 주식회사온라이프건설 근저당권 (채권금액: 34,271,160원)

* 갑6: 주식회사도안 가압류 (채권금액: 1,010,547,945원)

* 갑7: 강미란 가압류 (채권금액: 550,000,000원)

* 갑8: 주식회사도안 가압류 (채권금액: 1,138,000,000원)

* 갑9: 박미숙 가압류 (채권금액: 1,593,440,000원)

* 갑11: 목포세무서장 압류 (체납추적 과-티1744)

* 상기 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. (단, 아래 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 참조)

* 등기부상 등록된 모든 권리의 합계 금액은 4,650,913,651원입니다.

* 본 경매는 한국주택금융공사의 신청으로 개시되었습니다 (임의경매 개시 결정, 채권금액: 162,327,273원, 사건번호: 2025타경4282).

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 현재 파악된 임차인이 없는 것으로 조사되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임대차 관계가 미상인 경우에도 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수는 없으므로, 현장 조사를 통해 최종 확인하시는 것이 중요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있습니다.

* 현재까지 파악된 등기부상 명확한 지상권 설정 내역은 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 단지 정보

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 410호입니다.

* 사용승인일: 2022년 5월 13일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 주요 용도: 공동주택 (청년주택)으로 이용 중에 있습니다.

* 건물 총 세대수: 253세대 (집합건축물대장 기준)

* 주차: 지하 주차 112대 가능 (건축물 정보 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 커뮤니티 공간이 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 공급/수요 분석

* 본건은 "청년주택"으로 사용 승인되어, 젊은 층을 대상으로 한 주거 공급 정책과 관련된 시설입니다. 해당 지역 내 청년층의 주거 수요를 일정 부분 충족시키는 역할을 할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 솔밭공원역 인근에 위치하여 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변에 버스 정류장이 있어 시내 이동이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학교 인근 지역의 교육적 환경 보호가 고려됩니다.

5.3. 공공시설

* 경전철역, 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리한 위치에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* 등기부상 총 채권액이 상당한 금액으로 기재되어 있으나, 대부분 가압류 및 압류 건이며, 말소 기준 권리보다 후순위로 설정되어 있어 경매를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 미상 임대차

* 임대차 관계가 미상이나, 현재 인수할 보증금이 없는 것으로 조사되어 직접적인 재정 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 지역적 이슈

* 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등 다수의 도시계획 규제가 적용되고 있어, 향후 건축 행위나 재건축 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역에 해당하므로, 매수 후 거래 시 관련 법규 및 절차를 준수해야 합니다.

6.4. 공부와의 차이

* 현재까지 확인된 바에 따르면, 현황과 공부상 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 북부 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)의 아파트(청년주택)로, 경전철 솔밭공원역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 등기부상 다수의 채권 총액이 높게 기재되어 있으나, 말소 기준 권리보다 후순위로 설정된 권리들이므로 경매 절차를 통해 대부분 소멸되어 권리 관계는 비교적 깨끗할 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 반드시 추가 확인이 필요합니다. 현재 임차인 현황상 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 주거 환경이 쾌적합니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (단, 지상권 확인은 필수).

* 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 소형 평형으로 1인 가구 또는 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 아파트임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 270,000,000 원입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고, 현재 임차인 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 시세 및 실제 현장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추천 입찰가 범위: 250,000,000 원 ~ 280,000,000 원. (안정적인 입찰을 위해서는 감정가인 270,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.