나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4466 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층432호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 업무용 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스, 마을버스 정류장 및 경전철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상7층 주상복합 건물 내 제4층 제432호로서,("집합건축물대상" 상의 사용승인일은 2022.05.13.임) 외벽 : 몰탈위 페인틷 마감 등. 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 공동주택(청년주택)임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 승강기, 급배수설비, 난방설비, 지상 및 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지의 형상은 정방형으로, 근린생활시설(상업용) 및 주거용 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 서측과 북측 및 동측으로 동일로 등의 아스팔트 포장도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 '토지이용계획확인서' 상에 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임. (2) 대상물건은 실지조사 시 소유자 및 이해관계인 등의 부재로 내부구조에 대한 조사는 불가하였으며, 내부구조도는 구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였으며, 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4466 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층432호

용도: 아파트 (공동주택, 청년주택)

감정가: 307,000,000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

건물지분: 30.0311㎡ (약 9.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2022.05.13.

건물명: 에드가쌍문 청년주택

1.1. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 업무용 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스, 마을버스 정류장 및 경전철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 인접도로상태: 건물의 서측, 북측, 동측으로 동일로 등의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 근저당권, 한국주택금융공사, 2022-08-12 접수. 모든 을구 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 510,000원

* 전입일자: 2025-02-03

* 확정일자: 2024-11-07

* 배당신고일자: 2026-01-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 도휘주식회사

* 근저당: 한국주택금융공사(2건), 주식회사온라이프건설, 서정만, 임채연(채권질권), 주식회사케이아이코아즈대부(압류) - 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매: 한국주택금융공사 (말소기준권리)

* 압류: 목포세무서장

* 등기부채권 총액: 545,675,120원

1.3. 상권분석

* 주위 상권: 주상용건물, 업무용 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 상권 특징: 솔밭공원역 역세권에 위치하며, 주거 및 상업 기능을 겸비한 복합적인 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 사용승인일: 2022.05.13.

* 총 세대수: 253세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층, 지상7층 주상복합

* 최고층: 7층

* 해당 호수: 4층 432호

* 전용면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

* 주차: 지하 주차 112대 가능

* 전기차 충전기: 지하 2대

* 부대시설: 관리사무소, 커뮤니뮤니티공간

* 주변 편의시설: 우이신설선 솔밭공원역 도보 접근이 용이하며, 단지 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보상으로는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 외부 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 조사 제약: 실지 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 조사가 불가하였으며, 건축물 현황도 기반으로 외부 관찰만 이루어졌습니다. 실제 내부와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 임차인 김서주 씨는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 기타 제한사항: 토지이용계획상 고도지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 청년주택 4층 432호 아파트 경매 건입니다. 2022년에 사용승인된 신축급 건물이며, 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 확인에 일부 제약이 있었던 점은 유의해야 할 사항입니다. 권리분석 상 인수되는 권리나 임차인 보증금은 없으므로 비교적 명확한 권리 상태를 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 하자 발생 가능성이 낮고 관리 용이성이 높습니다.

* 역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 청년주택 용도: 젊은층의 수요가 꾸준한 지역에서는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 307,000,000원입니다. 전용면적 30.03㎡(약 9.09평)의 소형 아파트로서, 신축 연식과 역세권이라는 장점을 고려할 때, 주변 시세 및 낙찰가율을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 일반적인 경매 시장 동향과 본 물건의 입지, 건물의 상태 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 실거래가가 형성될 가능성이 있습니다.

보수적인 관점에서, 권리상 문제가 없고 신축 건물임을 감안하여 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.