나이스옥션 법원경매 군산 2025타경602 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 802-5 희산아파트 나동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산명화학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조 철근콘크리트구조 라멘조 슬래브지붕 5층 내 5층 503호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트 건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경602 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 802-5 희산아파트 나동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 59,600,000원

토지면적: 52.88㎡ (약 15.99평)

토지지분: 52.885㎡ (약 15.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.08㎡ (약 25.43평)

건물지분: 84.08㎡ (약 25.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO

감정평가일: (자료에 명시되지 않으나, 감정가 산정 기준일로 추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산명화학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다 [cite:original_data].

교통상황:

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다 [cite:original_data]. 군산시 나운동 지역은 다양한 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 나운사거리(나운3동주민센터) 정류장 등을 통해 시내 이동이 가능합니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조 라멘조 슬래브지붕 5층 내 5층 503호로서, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호로 시공되었습니다 [cite:original_data].

이용상태:

현재 아파트로 이용 중입니다 [cite:original_data].

설비내역:

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다 [cite:original_data].

토지의 형상 및 이용상태:

사다리형의 평지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용 중입니다 [cite:original_data].

인접 도로상태:

본건 북측, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접합니다 [cite:original_data].

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 13일 접수된 신도새마을금고의 근저당권(권리금액: 40,800,000원)입니다 [cite:original_data].

등기부 현황:

매각으로 인해 말소될 권리:

* 을13: 근저당권 (신도새마을금고, 2021-12-13)

* 갑14: 가압류 (전북신용보증재단, 2025-07-28)

* 갑15: 가압류 (토스뱅크, 2025-08-08)

* 갑16: 가압류 (전북은행, 2025-09-12)

* 갑17: 임의경매개시결정 (신도새마을금고, 2025-11-13)

등기부상 소유권 이전 내역:

* 갑3: 소유권이전 (한성도, 2009-08-19)

* 갑4: 소유권이전 (송은경, 2020-09-25)

* 갑12: 소유권이전 (정화자, 2021-12-13) - 임의경매로 인한 매각 (2021타경20970)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다 [cite:original_data].

지상권 개요: 해당사항 없습니다 [cite:original_data].

임차인 현황:

* 임차인: 김성숙 (본건 503호)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-12-16

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

권리분석 결과:

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 위험은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 122,348,145원

4. 상권분석

군산시 나운동 지역은 주거 단지가 밀집한 지역으로, 본 건이 위치한 희산아파트 인근에도 공동주택 단지들이 분포하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다 [cite:original_data]. 나운상가, 나운1동 상권 등은 과거 군산의 번화가였으나, 현재는 침체 국면에 접어들었다는 분석도 있습니다. 하지만 군산시 상권활성화재단에서는 지역 상권 활성화를 위한 다양한 사업을 추진하고 있으며, 골목형 상점가 지정 등을 통해 상권 육성을 지원하고 있습니다. 따라서 본 건은 주거지로서의 안정성을 바탕으로, 지역 상권 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

본 건 인근에는 '군산명화학교'가 위치해 있으며, 다양한 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다 [cite:original_data]. 또한, 군산시 나운동 지역은 생활 편의 시설이 다양하게 분포하고 있어, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다. CGV 군산점, 롯데시네마 등 문화시설 접근성도 양호한 편입니다.

교통 및 접근성:

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다 [cite:original_data, 9, 14].

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다 [cite:original_data]. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다 [cite:original_data].

혐오시설 정보:

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

기타사항:

* 임차인 김성숙 씨는 대항력이 없으나, 확정일자 정보가 누락되어 배당 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 하지만 배당신고일자가 2025년 12월 16일로 명시되어 있어, 해당 배당 절차에 따라 보증금 회수 가능성을 추정해 볼 수 있습니다.

* 임대관계는 미상입니다 [cite:original_data].

7. 종합 의견

본 건 군산시 나운동 희산아파트 503호는 일반적인 아파트로, 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 무난합니다. 등기부상 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리인수 부담은 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다. 다만, 건물이 노후화될 수 있으며(1989년 사용승인일 기준), 토지이용계획상의 제한사항들을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가가 59,600,000원으로 비교적 낮아 소액으로 투자가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리인수 부담이 없습니다.

* 주거지로서의 안정성: 아파트 단지 내 위치하여 주거환경이 안정적입니다.

* 인근 편의시설: 마트, 학교, 병원 등 생활 인프라 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 59,600,000원입니다. 본 건은 인수할 권리가 없으며, 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아니므로(총 인수 보증금 0원), 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 동향 및 유사 물건의 실거래가를 참고하여 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다.

추천 입찰가 범위: 47,680,000원 ~ 59,600,000원 (감정가의 80% ~ 100%)

(이는 초기 제안이며, 현장 조사 및 상세 시세 분석 후 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.