나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30883 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 656 미진 이지비아 110동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제11층 제1101호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 타일붙임 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 북동측으로 왕복 4차선 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 656 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30883 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 656 미진 이지비아 110동 11층 1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 252,000,000원

* 토지면적: 69.48㎡ (약 21.02평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 롯데캐피탈

1.1. 아파트정보

* 아파트명: 충주 미진이지비아아파트

* 준공일: 2017년 11월 14일

* 총세대수: 782세대

* 건축년도: 2017년

* 최고층: 20층

* 해당층: 11층

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 제공된 정보 외 별도의 분양면적 정보는 확인되지 않습니다.

* 총주차대수: 885대

1.2. 감정평가요약

* 감정가: 252,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 위치: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리, "중앙탑고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변: 아파트, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

* 차량 접근성: 차량의 진출입이 가능하며, 단지 내 도로는 북동측 왕복 4차선 포장도로에 연계되어 있습니다.

* 대중교통: 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합)

* 규제사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑고등학교), 기업도시개발구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을2 근저당권: 충주에스엠새마을금고 (2018년 07월 05일 접수, 195,000,000원)

3.2. 인수되는권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 상세 내역은 확인되지 않음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 등기부상권리요약

* 소유권 보존: 미진이엔시주식회사 (2017-11-24)

* 소유권 이전: 최재준 (2018-03-15, 매매)

* 근저당: 충주에스엠새마을금고 (2018-07-05, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 롯데캐피탈 (2020-10-15, 23,724,742원)

* 강제경매: 롯데캐피탈 (2025-11-12, 46,054,374원) - 본건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 218,724,742원

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

* 본 물건이 위치한 중앙탑면 용전리는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 자리한 주거 중심 지역입니다.

* 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적개발가능성

* 충주기업도시 내에 위치하고 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 인프라 확충 및 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 단지 외부로는 근린생활시설 및 교육시설(중앙탑고등학교)이 인접해 있습니다.

5.2. 교통

* 차량 이용 시 단지 내 도로를 통해 북동측 왕복 4차선 포장도로로의 접근이 용이합니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

5.3. 교육시설

* 단지 인근에 중앙탑고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계

* 등기부상 다수의 채권 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

6.2. 물건상태

* 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 발견되지 않은 건물 하자가 존재할 수 있습니다.

* 2017년 준공된 아파트로 비교적 최신 건물이지만, 내부 마감재 및 설비의 노후화 정도는 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 주변시설

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 심각한 혐오시설 등의 입지는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 사항은 추가적인 현장 조사나 지도 서비스 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 충주기업도시 내에 위치한 2017년 준공의 비교적 신축급 아파트로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 경매로 인해 정리될 것으로 보이나, 임차인 현황이 미상인 점과 건물 내외부의 잠재적 하자 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 충주기업도시의 개발 계획과 함께 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 시세대비경쟁력

* 최근 2026년 5월~7월 실거래가 기준으로, 전용면적 약 60㎡는 1.55억~1.6억 원, 약 73㎡는 2.09억 원에 거래되었습니다.

* 본 건은 전용면적 84.98㎡ (약 25.71평)으로, 해당 면적대의 시세는 약 2.3억 원 ~ 2.4억 원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 2.52억 원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

8.2. 재건축개발호재

* 충주기업도시 개발 구역 내 위치하여, 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 주거선호도

* 비교적 신축 아파트로서 일반적인 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 면적별 단가는 다음과 같습니다.

* 전용면적 59.99㎡: 1.55억 ~ 1.6억 원 (약 258.4 ~ 266.7 만원/㎡)

* 전용면적 73.29㎡: 2.09억 원 (약 285.2 만원/㎡)

* 본건의 전용면적 84.98㎡ (약 25.71평)를 기준으로 시세를 환산하면,

* 평균 단가(약 270.1 만원/㎡) 적용 시: 약 22,951만원

* 최근 최고 단가(약 285.2 만원/㎡) 적용 시: 약 24,240만원

* 이러한 시장 가격대를 고려할 때, 본 건의 감정가 25,200만원은 현재 시세보다 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상입찰가산정

* 권리분석 상 인수될 권리는 없으며, 낙찰 후 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 2.3억 원 ~ 2.4억 원으로 추정됩니다.

* 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 초기 응찰 시에는 시세 범위를 고려하여 낙찰 가능성과 수익성을 동시에 확보하는 전략이 중요합니다.

* 1차 응찰 시 권장 입찰가: 22,000만원 ~ 23,000만원

* 이 가격대에서 경쟁이 치열하거나, 더 높은 가격을 고려해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 차기 기일에는 최저 매각 가격이 하락하므로, 유찰 시 재입찰을 고려하여 가격 접근성을 높이는 전략도 유효합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.