나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4107 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층334호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울백운초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 솔밭공원역(우이신설선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제7층 건물 내 제3층 제334호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 및 벽돌붙임 마감등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지 에드가쌍문 3층 334호에 소재한 부동산입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경4107 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본건의 용도는 다세대주택이며, 감정평가액은 298,000,000원입니다.

토지 면적은 11.74㎡ (약 3.55평)이며, 토지 지분 또한 11.7357㎡ (약 3.55평)입니다.

건물 면적은 30.03㎡ (약 9.09평)이며, 건물 지분은 30.0311㎡ (약 9.09평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울백운초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 솔밭공원역(우이신설선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제7층 건물 내 제3층 제334호로서, 외벽은 몰탈위페인팅 및 벽돌붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용상태: 본건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본건은 인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

건축물 정보: 해당 건물(에드가쌍문)은 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동)에 위치하며, 2019년 건축허가를 받아 2022년 5월 13일 사용승인된 지하 2층, 지상 7층 규모의 공동주택입니다. 총 253세대가 거주할 수 있으며, 연면적은 17,008.94㎡, 건폐율 69.01%, 용적률 376.91%입니다.

1.2. 권리분석

경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3, 을4 근저당권 및 갑6 임의경매, 갑7 압류, 을4-1 근저당권부채권압류 등 모든 후속 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 545,675,120원입니다.

임차인 현황:

* 권윤미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-30, 대항력 없음.

* 김민준: 보증금 3,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2025-08-04, 확정일자 2025-08-04, 배당신고일자 2025-12-17, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울백운초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

솔밭공원역(우이신설선)과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 지역 내 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일: 쌍문동 137-208, 고은빌 (2012년식, 26.51㎡) 거래가 1억 5,500만원. (평당 약 585만원)

* 2026년 7월 4일: 쌍문동 355-1, 금강주택 (2000년식, 63.29㎡) 거래가 2억 6,500만원. (평당 약 419만원)

* 2026년 7월 1일: 쌍문동 460-184, 진주빌라 (1991년식, 36.54㎡) 거래가 1억 4,600만원. (평당 약 400만원)

본건(에드가쌍문)은 2019년~2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 30.03㎡입니다.

감정가는 2억 9,800만원이며, 이는 평당 약 992만원 수준으로, 제공된 주변 시세(평당 약 400만~585만원) 대비 상당히 높은 편입니다.

이는 본건 건물의 신축 연식, 마감재 수준, 또는 청년주택이라는 특수 용도 등이 반영된 것으로 보이나, 시장 시세와의 격차가 존재하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울백운초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

솔밭공원역(우이신설선)과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 및 지하 주차장이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 미확인: 현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 내부를 확인할 수 없어, 내부 상태, 설비 작동 여부, 마감 상태 등을 직접 파악하지 못했습니다. 이는 명도 및 수리 비용 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가 대비 높은 시장 가격: 제공된 주변 다세대 주택 시세와 비교 시, 본건의 감정가(평당 약 992만원)가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 낙찰 후 시장 가격과의 괴리를 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 제한사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있으며, 현재 점유자의 법적 지위 및 임대차 계약 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설이 보고되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2019~2022년 준공)인 공동주택(청년주택)으로, 역세권(솔밭공원역) 인접 및 주위 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 투자에 있어 긍정적인 요인입니다.

다만, 감정가(298,000,000원)가 최근 주변 시세(평당 400만~585만원) 대비 높은 수준(평당 약 992만원)으로 책정되어 있어, 시장 가격과의 간극을 신중하게 고려해야 합니다.

또한, 내부 상태 확인 불가 등 잠재적 리스크 요인들이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 현대적인 설비와 구조를 갖추고 있어 하자 발생 가능성이 낮고, 선호도가 높을 수 있습니다.

역세권 입지: 솔밭공원역(우이신설선) 이용이 용이하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

청년주택 특화: 젊은 층을 대상으로 하는 임대 사업이나 거주 목적에 부합할 수 있습니다.

권리관계 명확: 인수되는 권리나 임차인이 없어 법적 리스크가 적습니다.

시세 대비 합리적 낙찰 가능성: 감정가와 시장 시세의 괴리가 존재하여, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 298,000,000원이며, 최저 매각가는 감정가의 90%인 268,200,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 신축 건물(2012년식, 26.51㎡)이 1억 5,500만원(평당 약 585만원)에 거래되었습니다. 본건 면적(30.03㎡)에 이를 대입하면 약 1억 7,567만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가(평당 약 992만원)는 주변 시세와 상당한 괴리를 보이고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금 및 채무가 없고, 내부 확인 불가 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 건물 상태 미확인 리스크, 감정가의 적정성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 180,000,000원 ~ 230,000,000원 사이의 금액을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

정확한 입찰가는 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.