나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64654 [1] 경기도 파주시 금촌동 495-15 명남더블레스 101동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "파주금촌초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 금촌역 (경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

금촌동 495-15번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역(09.07.31), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학 교, 반드시 교육청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역( 2012-12-26)(금촌초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함). 금촌동 495-2번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역(09.07.31), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교, 반드시 교육청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교,반 드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트 , 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

본건은 경기도 파주시 금촌동 495-15번지에 소재한 명남더블레스 101동 3층 302호 도시형생활주택입니다.

건물은 2017년 1월 3일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 3층에 위치합니다.

건물 주용도는 공동주택이며, 명남더블레스 단지는 총 48세대로 구성되어 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.99㎡ (약 13.61평)

건물면적(전용면적): 62.01㎡ (약 18.76평)

건물면적(공급면적)은 별도 명시되지 않았으나, 일반적으로 전용면적 대비 약 1.3~1.5배 수준으로 추정됩니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 185,000,000원

사건번호: 고양지원 2025타경64654 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 신OOOOOO (신한카드)

1.4. 건물 상세 정보

건축물대장상 명남더블레스 101동은 2016년 4월 28일 건축허가를 받고 2017년 1월 3일 사용승인을 받은 집합건물입니다.

건물 총 연면적은 1690.24㎡이며, 5층 높이에 3대의 승강기가 설치되어 있습니다.

본건은 해당 건물 101동의 3층 302호 전유부로 등록되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "파주금촌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역으로서, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 근거리에 금촌역(경의중앙선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제 사항

금촌동 495-15번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금촌초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

금촌동 495-2번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금촌초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 동안에는 해당 법령에 따른 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 신한카드의 강제경매개시결정(2025-11-05 접수)입니다.

등기부상 소유권 이전 및 압류 내역이 존재하며, 모든 권리는 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 조순자

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-30

확정일자: 2025-01-24

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 있음

본 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 선행하여 대항력이 있습니다. 그러나 확정일자 및 배당신고일자가 말소기준권리보다 늦어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (주의: 법원 문서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 법원의 일반적인 판단이며 실제 인수 여부는 달라질 수 있습니다.)

따라서, 임차인 조 씨의 보증금 160,000,000원에 대한 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 공시상 지상권 개요가 언급되었으나, 등기부 요약에는 관련 내용이 없어 실제 존재 여부 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거 형태

본건은 주거지역으로, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

"명남더블레스" 단지 내 다른 동 및 인근 빌라, 다세대 주택 등이 주된 주거 형태를 이룹니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

2026년 7월 거래 사례:

- 락플러스 101동 102동 (2017년식, 71.84㎡): 180,000,000원

- 삼성로얄빌가,나동 (2009년식, 66.705㎡): 135,000,000원

- 아침의뜰1차 (2018년식, 51.38㎡): 140,000,000원 (참고: 해당 물건의 지역 정보에 오류 가능성 있음)

4.3. 본건과의 시세 비교

본건(2017년식, 62.01㎡)의 감정가는 185,000,000원입니다.

가장 유사한 조건인 락플러스(2017년식, 71.84㎡, 180,000,000원)와 비교 시, 본건의 면적이 약 16% 작음에도 불구하고 감정가가 높게 책정되었습니다.

이를 기준으로 본건의 시세는 ㎡당 약 2,505,000원으로 환산 시, 62.01㎡ 기준 약 155,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가가 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

"파주금촌초등학교" 서측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다. (단, 금촌초등학교 상대보호구역에 해당)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조순자 씨의 보증금 160,000,000원 인수 부담입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하며, 이는 총 인수 금액을 시장 가치보다 훨씬 높게 만들 수 있습니다.

6.2. 토지 거래 허가 구역 지정

해당 물건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

6.3. 기타 규제 사항

가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 상대보호구역(금촌초등학교) 등 관련 법규에 따른 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 등 (별도 확인 필요)

지도 서비스 및 관련 검색을 통해 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장, 축사 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 해당 내용 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌동에 위치한 비교적 신축(2017년식)의 도시형생활주택으로, 주변 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 투자 위험이 매우 높습니다. 임차인의 배당받지 못하는 금액 전액 또는 일부를 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 총 매수 비용이 부동산 가치를 초과할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치 및 편리한 교통망은 장점입니다.

만약 임차인 관련 리스크가 해소되거나, 인수 보증금을 포함한 총 매수 비용이 시세보다 현저히 낮아질 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

그러나 현재 정보만으로는 재투자 가치 판단이 매우 신중해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 추정가

주변 유사 물건의 최근 실거래가를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 155,000,000원으로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금 고려

임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 160,000,000원의 보증금 부담은 매우 큰 위험 요소입니다. 만약 이 보증금을 낙찰자가 전액 인수해야 한다면, 현재 추정 시세(155,000,000원)를 초과하는 총 매수 비용이 발생하여 수익성이 매우 낮거나 마이너스가 될 가능성이 높습니다.

9.3. 최종 제안 입찰가 범위

현 상황에서 보증금 인수 위험을 고려한 합리적인 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 투자가치가 있다고 판단하고 진입하려면, 보증금 인수 위험에 대한 최대한의 할인이 필요합니다.

따라서, 본건의 시세(약 155,000,000원)보다 훨씬 낮은 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

본 입찰가 범위는 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 매우 공격적으로 책정한 것이며, 실제 낙찰 후 총 지출 비용이 시세보다 높을 수 있는 높은 위험을 내포하고 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 협상, 법원 배당 결과 예측 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.