나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6873 [1] 전라남도 장성군 동화면 구림리 210-23 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 동화면 구림리 소재 "동화농공단지" 내에 위치하며, 주위는 농공단지임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리 평지이며, 공업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지(동화농공단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목(광나무 등)이 식재됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기 등, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 2-나)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기 등, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 1층 : 공장, 2층 : 공장 및 사무실, 지하실 : 공장(공실 현 "폐쇄")임. 일련번호 2-나) 부속건물 수위실(현 사무실 및 식당)임.

설비내역

일련번호 2-가) 자동셔터, 화물승강기, 호이스트 등이 구비됨. 일련번호 2-나) 위생 및 급배수설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

별첨 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ) ~ ㅅ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호 2-가) 옥상층에 옥탑이 소재함.

물건 비고

-일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 태양광발전설비 외 2식(감정평가서 참조), 제시외 건물, 화물승강기 1식, 셔터 2식, 호이스트 1식, 판넬벽체, 옥탑 및 지상 소재 수목 각 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경6873 (1) 부동산 임의경매 사건에 관한 물건입니다.

소재지는 전라남도 장성군 동화면 구림리 210-23이며, 용도는 공장입니다.

감정평가액은 839,927,130원입니다.

토지 면적은 1983.00㎡ (약 599.72평)이며, 건물 면적은 2152.83㎡ (약 651.79평)입니다.

건물 외 제시외 면적은 311.90㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 국OOO입니다.

주요 특이사항으로는 유동화물건이며 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

매각 포함 사항으로는 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구, 태양광발전설비 외 2식, 제시외 건물, 화물승강기 1식, 셔터 2식, 호이스트 1식, 판넬벽체, 옥탑 및 지상 소재 수목이 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 장성군 동화면 구림리 소재 "동화농공단지" 내에 위치하고 있으며, 주변은 농공단지 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역 및 동화농공단지 관련 규제를 적용받습니다.

지상에는 광나무 등 제시외 수목이 식재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2022년 9월 23일자 국민은행의 근저당권(을22)입니다.

등기부등본상으로 확인된 모든 근저당권, 가압류, 압류 및 임의경매개시결정 등은 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 예정이거나 소멸되었습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

물건명세서에 명시된 "유동화물건" 및 "대항력있는임차인" 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 주식회사케이포엠, 김

보증금: 1,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2025-05-15, 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 100만원이 있습니다.

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2015-12-29, 대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주식회사호성에스이, 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2018-12-17, 대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 전라남도 장성군 동화면에 위치한 농공단지 내에 자리하고 있어, 산업 활동 및 관련 업체들의 입지가 집중된 지역입니다. 이는 공장 용도로서의 기본적인 기능과 접근성을 제공합니다. 주변은 주로 공업시설 및 관련 지원시설로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 농공단지 내 위치한 공장으로, 일반적인 주거 지역과는 거리가 있습니다.

주변 교통 상황은 차량 진출입이 가능하며 대중교통 이용은 보통 수준으로, 업무 및 물류 이동에 필요한 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

가까운 거리에 주거 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 인근 도시나 지역의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (2015-12-29 전입) 및 주식회사호성에스이, 김 (2018-12-17 전입)은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 임차인과의 명도 과정에서 보증금 또는 차임 관련 분쟁이 발생할 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성상 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 실사 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 기계·기구, 태양광 발전설비, 수목 등 다양한 제시외 물건이 매각에 포함되어 있어, 인수 시점에 대한 명확한 확인 및 처분 계획 수립이 필요합니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용 규제가 적용되므로, 향후 개발 또는 용도 변경 시 제한 사항을 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 본건의 임대 관계가 불분명하여, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 장성군 동화농공단지 내 위치한 공장용 부동산으로, 토지 및 건물 면적이 상당한 규모를 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성 때문에 명도 및 인수 조건에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

제시외 물건 일괄 매각 조항은 추가적인 자산 가치를 기대하게 하지만, 동시에 관리 및 처분 부담으로 작용할 수도 있습니다.

향후 공장 운영 또는 관련 사업을 계획하시는 분들에게는 입지적 장점이 될 수 있으나, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동화농공단지 내 위치: 산업 활동을 위한 주요 거점에 위치하여 사업 연관성이 높습니다.

* 비교적 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 상 충돌의 위험이 적습니다.

* 사업 확장 가능성: 일괄 매각되는 제시외 설비 및 건물들은 추가적인 사업 운영 기반이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 839,927,130원입니다.

제공된 정보 상 인수해야 할 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 향후 현장 조사, 임차인과의 협상, 명도 가능성, 제시외 물건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

단순 감정가 대비 권리 분석상 인수가격은 0원이므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.