나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3562 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울백운초등학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제205호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택)으로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 장방형 토지로 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

- 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3562 (1)

- 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층205호

- 용도: 다세대주택 (청년주택)

- 감정가: 212,000,000 원

- 토지면적: 8.28㎡ (약 2.51평)

- 토지지분: 8.2794㎡ (약 2.51평)

- 건물면적 (전용면적): 21.19㎡ (약 6.41평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

- 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울백운초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

- 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 장방형 토지로 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

- 임차인 현황:

* 임차인: 여

* 보증금: 1,000,000 원

* 차임: 390,000 원

* 전입일자: 2025-01-23

* 확정일자: 2026-01-05

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

- 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사온라이프건설, 2022-08-12 접수)

* 본건 경매 절차로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3 근저당권 및 갑6, 갑7 가압류, 갑8 임의경매 개시 결정은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 여 은 대항력이 없으므로, 보증금 1,000,000원은 경매를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 경락 후 인수되는 보증금은 없습니다.

- 총 등기부채권액: 2,407,906,630 원

1.3. 상권분석

- 본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 서울백운초등학교와 솔밭공원역이 있어 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 주변이 다세대주택, 연립주택 등으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

- 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 본건은 7층 건물 중 2층 205호에 해당합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

- 이용 상태: 본건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

- 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 내부 구조 및 이용상태 미확인: 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 내부 구조 및 실제 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도에 의거하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

- 토지이용계획 및 제한사항: 본 물건은 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

- 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 또는 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

- 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 초등학교와 인접하여 주거지로서의 입지가 양호합니다. 건물 자체는 2022년경 준공된 비교적 신축에 해당하며, 내부 수리 상태에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 물건입니다. 다만, 내부 미확인 사항과 복합적인 도시계획 제한사항은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2022년경 준공된 비교적 신축 건물로, 노후 건물 대비 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 편리한 교통 및 교육 환경: 솔밭공원역 도보 거리 및 서울백운초등학교 인접으로 주거 편의성이 높습니다.

- 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되며, 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

- 소형 평형: 1인 가구나 젊은 층을 타겟으로 하는 '청년주택' 용도로 활용 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

- 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 시기(2012년)에 건축된 인근 다세대주택(26.51㎡)이 2026년 7월 15,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(21.19㎡)의 단위면적당 가치는 약 5,846,850원/㎡입니다.

- 본건 건물(에드가쌍문)은 2022년경 준공된 점을 감안할 때, 유사 신축 건물 시세에 기반한 예상가는 약 123,900,000원 (21.19㎡ * 5,846,850원/㎡) 수준으로 산정됩니다.

- 감정가는 212,000,000원으로 제시되었으나, 최근 시세 반영이 부족한 것으로 판단됩니다.

- 보수적인 접근과 신축 건물 가치를 고려하여, 예상 입찰가를 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.